保险业投资不动产的历史脉络及其在中国的前景

发达国家和地区保险公司投资不动产的历史脉络

因保险公司的业务涉及面甚广,其偿付能力至关数量众多的被保险人的长期权益,因此即使是在发达的市场经济国家,保险公司的资金运用也要受到保险监管部门的限制。比如,美国的《保险公司投资示范法》就规定:保险公司的自用型不动产投资的上限是认可资产的10%;对民用不动产投资的上限是认可资产的2%。《保险公司投资示范法》仅是“示范”,各州可以制定适合本州情况的具体规定。例如,纽约州的《纽约州统一法令》中的《保险法》一章对保险投资的规定是:保险公司对不动产的投资方式包括直接持有财产和持有股权或受益凭证,不动产的用途既可以是纯粹为了投资收益,也可以是用做公司的办公场地。不动产总投资额上限不得超过25%,其中:以收益为目的的不动产投资总额不得超过20%、单项投资金额不得超过2%;用于办公的不动产投资总额不得超过10%、单项不得超过2%、对纽约州以外的投资总额不得超过0.2%。与美国相比,欧洲国家对保险公司投资于不动产的限制一般较宽。

然而在实务中,不论是美国还是欧洲国家,保险公司对不动产的投资基本上都没有达到政府监管部门规定的上限。比如,2025年末,美国寿险公司投资于不动产的资产总额是331亿美元,仅占寿险公司48228亿美元投资总额的0.7%,远低于保险监管部门规定的不动产投资上限标准。

与保险业较低的投资比例相对应的是,若干年来发达国家保险公司对不动产的投资总体而言还在呈明显的下降趋势。比如,日本寿险公司投资于不动产的资产占总投资资产的比重从1983年的6.1%降至2025年的4.7%、至2025年的3.9%,而到2025年已经降至3.3%。英国保险公司的固定资产投资从1976年的21.55%下降到2025年的6.05%。而美国寿险公司投资于不动产的资产比例多年来也呈下降趋势。(见下表)

发达国家投资不动产资产比例较低并逐步下降的原因主要在于两个方面:其一是不动产投资的周期长,投资额巨大,保险业投资于不动产的投资收益与其他投资渠道相比较低;其二是保险业与不动产的产业性质差距较大,保险和地产经营间存在较大的跨行业管理难度,因而风险较大。

发达国家保险公司投资于不动产的历史数据可能和许多人的直观感觉甚至一些基本理论有着较大的差异。比如,人们普遍认为基于寿险产品的长期性,保险业资金运用的周期也较长、规模较大,因此最适合投资周期长的不动产,而保险公司在不动产上的长期投资一定会有更高的收益率。然而,现实的情况却并非如此,保险公司在进行资金运用时要充分考虑到资产和负债的匹配程度,而成熟的发达国家不动产投资周期远比新兴的发展中国家特别是中国的投资周期长,除了占有一半份额的产险公司不适合做不动产投资外,即使是寿险公司,保费收取与给付间隔时间长到适合做不动产投资的资产也并不如外界想像的那么多,而且长期负债也面临着保险金随时支付的问题。

同时,保险公司在不动产上的投资收益也逊于普通股,有时综合收益率甚至比政府债券、单位信托资产、保单抵押贷款和担保的收益率还要低。而从中、长期投资收益的角度看,普通股的投资收益率是较高而稳定的,更关键的是,与投资于不动产相比,保险公司对同是金融业内的证券投资比较熟悉,更容易控制风险,而资本运用的成本也更为低廉。

实际上发达国家也有一个在实践中走出误区的过程,比如,在1935年,美国寿险公司投资于不动产的资产也曾达到8.57%;而英国1976年寿险资金运用于固定资产的比例更曾达到21.55%,但当保险公司在发现不动产投资的实际收益远低于预期而投资风险却高于预期的情况下,就会适应市场形势,逐渐降低对不动产的投资比例。

几十年过去了,发达国家保险公司投资不动产的资产比例基本稳定到一个较低的水平,但随着经济成长和保险市场的扩展,随着保险密度和保险深度的增加,保险业投资于不动产的资金总量却一直在增加,只不过随着投资于不动产的比例降低而增长缓慢而已。

我国保险公司投资不动产的前景展望

目前中国的情况与成熟的市场经济国家有很大的不同。首先是不动产还处在一个快速增长的上升阶段。虽然北京、上海、广州、深圳等一线城市不动产市场的价格已经达到了一个较高的水平,而且房价收入比达到了一个相当高的层次,但总体而言,与市场经济发达国家的大城市如纽约、巴黎、东京、首尔等相比,中国不动产的价格仍然是较低的,在中国经济快速成长和全球化的背景下,不动产价格仍将有较大的涨幅。即使地方政府一般不再明言房地产业是当地最大的支柱产业,但实际上房地产业在地方经济中的支柱地位还是短期内无法动摇的。房地产业的增值潜力给包括保险公司在内的投资者提供了巨大的吸引力。可以预见,随着《保险法》对保险公司投资不动产的开闸放水,保险公司将会释放出已经积聚了若干年的对不动产的投资冲动,几年内就将有千亿以上的保险资金投入不动产。

其次,比较而言,保险业的投资渠道仍然狭窄而且多数渠道的投资风险较高。随着1998年保监会成立后对保险公司投资渠道的多次放宽,到目前为止,保险业已拥有了包括股票和不动产在内的多种投资渠道,但受制于政策环境,也受制于国际国内的资本市场环境和保险公司的投资水平,在已经放开的投资渠道中,慑于风险,一些保险公司并不敢大量投资,银行存款仍占到40%左右。此外,比较而言,中国保险公司的投资渠道仍嫌狭窄,比如,目前保险公司仍不能直接投资于证券经营机构,也基本不能投资于实业,甚至专业的健康保险公司都不能投资设立医疗机构等等。而这样的投资环境对保险公司投资于不动产的行动无疑也是一个巨大的推力。

再次,中国的保险公司投资于不动产的政策是在不动产业和保险业都处于一个略为成熟的发展阶段而中途放开的,与发达国家的保险公司是在市场经济原生态的条件下自然而然地对不动产投资的路径有较大的不同,因此中国的保险公司对风险的了解和控制只能随着时间的推移和实践的开展而逐步增强。

由此可见,在中国,保险公司投资于不动产的前景将在国际共性的基础上略有一些不同。比如,在允许投资的初期,保险公司的普遍做法将是在资金运用中加入一定量的优质地产投资,而这种做法并非一定会以寿险公司为主,产险公司也会积极参与进来,而且投资量也不小,有些公司一开始就可能达到保险监管部门规定的不动产投资的上限。

此外,一些创新性较强的保险公司将据此开发出一系列的不动产抵押贷款保险,将保险保障和不动产投资有机地结合起来,而在以前不允许保险公司投资不动产的情况下,这是无法运作的。在不久的将来,不动产经营企业和购房者就会发现一些适合自己需求的保险产品被开发出来,为自己的风险管理提供帮助。不动产市场的风险将在保险机制的作用下得到更好的分散。同时,与养老险、长期护理保险的创新捆绑在一起的不动产项目将得到长足的发展,保险公司负责建设或管理的养老院和度假、护理场所也将在环境优美的郊区或海边成片出现并快速发展。

还可以预见,保险公司投资于不动产的潮流也将给我国的不动产业带来一些变化。一些大型的保险公司将会选择与大型房地产集团开展战略合作,以资本运作的形式参与房地产业,这对房地产业的市场竞争格局会有不小的影响,保险业和大型房地产集团的合作将增强地产集团的实力。作为世界上最长寿的机构,寿险公司的介入将为地产集团注入更长久的生命力。

最后,与发达国家走过的历程一样,保险公司在投资于不动产的初期将对投资于不动产的收益抱有过高的期待,而对投资于不动产风险的评估会严重不足。这将导致中国保险业投资于不动产的热情随着时间的推移而逐渐趋于理性,在未来若干年的统计数据上也将步发达国家的后尘。此外,在政策的允许下,保险公司还有可能借助于不动产投资信托(Real

Estate

Investment

Trust,REITs)这种在国外比较成熟的不动产投资途径介入我国的房地产业,但这要经过一个复杂而漫长的探索过程。

10月1日起实施的新《保险法》,允许保险资金投资不动产,这无疑给正在寻求更好投资效益的险资带来了新的希望和机会。在兴奋之余,人们不禁要问:发达国家保险业投资不动产的情况怎么样,有哪些历史经验和教训可以借鉴?如何展望我国保险业投资不动产的前景,对行业的发展有哪些影响?