二、对业主及非业主使用人的档案资料进行管理。
第十二条 房屋装饰装修管理
一、依照相关法律法规及物业管理部门装饰装修管理有关规定，对本物业装饰装修进行管理;
二、按_______文化居住区《房屋装饰装修管理服务协议》及《房屋装饰装修管理规定》执行。
三、收费标准：
l 装修押金：_______元(业主交纳_______元，装修企业交纳_______元)
l 装修管理费：_______元/套(由装修企业交纳)
l 装修垃圾清运费：_______元/自然间(由业主交纳)
第十三条 其他管理服务事项
一、向业主提供对房屋自用部位、自用设施及设备的有偿维修、养护;
二、向业主和使用人提供各类特约有偿服务;
三、根据本物业内的情况和特点，开展形式多样的有偿社区服务及商务服务;
四、法律政策及协议规定的其他事项。
第十四条 协议期限 本协议自_______年_______月_______日 起至本小区业主大会选举产生的业主委员会与甲方签订《物业服务合同》时止。
第四章 物业服务标准
物业服务标准会执行《_______市住宅物业管理服务标准》京国土房管物[XX] 950号文件规定的经济适用房物业管理服务标准以及本合同的有关规定。
第五章 物业服务费用和其他费用
第十五条 物业服务费(不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用)
一、住宅按_______元/月建筑平方米(包括：物业公共区域保洁、公共秩序的维护、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部位共用设备设施的小修、小区日常综合管理);
二、跃层(六跃七)住宅需加压供水，加收加压水泵运行费_______元/月建筑平方米;
三、物业服务费用标准将按_______市法规、政策调整;
四、交纳费用时间：每年_______月_______日前交纳下一年度的物业服务费。
第十六条 其他有偿服务费用(此项费用不属于物业服务费用，收费标准执行政府规定，并根据政策进行相应调整)
一、车位及其使用管理服务费：按市物价部门批准的《停车场(库)车辆收费标准》收取;
1、大型机动车位地面停车位：_______元/辆月
2、小型机动车位地面停车位：_______元/辆月
3、露天停车场临时停放机动车收费标准：(第一小时不收费)
小型车：_______元/_______小时、大型车：_______元/_______小时
二、为满足住户需要提供的各项有偿服务价格另议，见《住户手册》附件《有偿服务价目表》;
三、符合相关法规、政策的其他有偿服务费用。
第十七条 代收代缴费用(此项费用不属于物业服务费用，收费标准执行政府规定，并根据政策进行相应调整)
如受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费等费用的代收代缴服务。
1、公共楼道灯电费(含楼宇对讲)：_______元/度，由本单元全体业主均摊;
2、生活垃圾清运费：_______元/户年;
3、有线电视收视费：_______元/户月;
4、自来水：_______元/吨;
5燃气：_______元/立方米;
6、交费时间：按月/年交纳。
第十八条 公共部位、公共设施、设备维修基金
一、按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》(京房地物字[]第1088号)的规定，各产权人在其购买房屋时，须按购房款_______%的比例缴纳共用部位共用设施设备维修基金。
二、共用部位共用设施设备维修基金使用和管理按政府有关文件执行。
三、共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或业委会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹。
四、产权人在出售、转让、抵押或馈赠其单元时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第六章 违约责任
一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任;
二、乙方违反协议，致使甲方未能达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担法律责任;
三、甲方违反协议，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退超标部分费用，退还利息支付违约金;
四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的的滞纳金。
第七章 附则
第十九条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。
第二十条 在本协议执行期间，如遇国家政策调整及其他不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。
第二十一条 本协议在履行中如发生争执，由双方友好协商解决，或向物业管理行政主管部门申请调解，若协商无效，可向仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。
第二十二条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，《房屋使用说明书》、《质量保证书》、《住户手册》、遵守《业主临时公约》承诺书、顶层平台使用《承诺书》和供暖系统(采暖炉)运行《承诺书》为本协议的附件。
第二十三条 本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。
第二十四条 本协议自签字之日起生效。本协议中未规定事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
甲方签章：______________物业管理经营公司乙方签章：
法定代表人： 业主签字：
经 办 人： 委 托 人：
签订日期： 年月 日
甲方： ；
法定代表人： ；
住所地： ；
邮编： 。
乙方： ；
法定代表人： ；
住所地： ；
邮编： ；
资质等级： ；
证书编号： 。
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 （物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况:
物业名称 ；
物业类型 ；
座落位置 ；
建筑面积 。
物业管理区域四至：
东至 ；
南至 ；
西至 ；
北至 。
（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。
第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、；
2、；
3、。
第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第 种方式：
1、包干制
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
多层住宅： 元/月.平方米；
高层住宅： 元/月.平方米；
别墅： 元/月.平方米；
办公楼： 元/月.平方米；
商业物业： 元/月.平方米；
物业： 元/月.平方米。
物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（10）物业管理企业的利润；
（11） 。
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
2、酬金制
物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：
多层住宅： 元/月.平方米；
高层住宅： 元/月.平方米；
别墅： 元/月.平方米；
办公楼： 元/月.平方米；
商业物业： 元/月.平方米；
物业： 元/月.平方米。
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9） 。
乙方采取以下第 种方式提取酬金：
（1）乙方按 （每月/每季/每年） 元的标准从预收的物业服务资金中提取。
（2）乙方 （每月/每季/每年）按应收的物业服务资金
%的比例提取。
物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。
第七条 业主应于 之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
物业服务费用（物业服务资金）按 （年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在 （每次缴费的具体时间）履行交纳义务。
第八条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：
1、；
2、。
第四章 物业的经营与管理
第九条 停车场收费分别采取以下方式：
1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准提取停车管理服务费。
2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准提取停车管理服务费。
3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向乙方交纳停车管理服务费。
第十条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十一条 本物业管理区域内的会所属 （全体业主/甲方）所有。
会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：
1、；
2、。
第十二条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：
1、；
2、。
第五章 物业的承接验收
第十三条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：
1、；
2、；
3、。
第十四条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：
1、；
2、；
3、。
甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：
1、；
2、；
3、。
第十五条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十六条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、。
第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的'验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
第六章 物业的使用与维护
第十八条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十九条 乙方可采取规劝、、等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第二十条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第二十一条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第二十二条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十三条 甲方应于 （具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。
物业管理用房建筑面积平方米，其中：办公用房平方米，位于 ；住宿用房平方米，位于 ；
用房平方米，位于 。
第二十四条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第七章 专项维修资金
第二十五条 专项维修资金的缴存 。
第二十六条 专项维修资金的管理 。
第二十七条 专项维修资金的使用 。
第二十八条 专项维修资金的续筹 。
第八章 违约责任
第二十九条 甲方违反本合同第十三条、第十四条
“一年好景君须记，最是橙黄橘绿时”，又到一年收获的季节，首先感谢各位领导在这一年来对我的悉心栽培，感谢同事的一直帮助和关怀，使得我在交行客服这个大家庭中不断的进步和成长，在此我要对20xx年的工作进行总结。
>忠于职守，以赤诚之心克艰
20xx年，是我进入“交通银行金融服务中心(南宁)”的第二个年头，随着交通银行的客户数不断增加、营销活动力度不断加大，银行利率上调等因素的影响，客户对交行客户中心的需求不断增加，交行客户每日的话务量均较去年翻了一番。由于话务人员人力资源短板、加之工作需要，人员抽调等，交行客服的话务量居高不下，接通率持续下降。面对这一情况，我深刻的认识到，作为一名普通的交行客服代表，应该时刻保持着一颗兢兢业业，在公司困难的时候不离不弃的心态，勇于接受挑战。
>乐于奉献，促幸福之花绽放
正是怀揣着这种不怕苦不怕累，为交行客服事业乐于奉献的梦想作为支撑，凭着自己纯熟的接续经验，由原来每天50—60个接续产量，提升到了每天80—90个，且连续三个月创下了交行金融服务中心产量最高的佳绩，同时转接评价满意率高达99。0%以上。当做这些经验分享时，我常常告诉大家“两多两少”，其实就是平时在上班少多一点付出，少一点休息，多一份耐心，少一份急躁，这样就可以获得产量和满意度的双赢。
作为客户服务人员，最大的心愿其实就是客户对我们服务的认可，客户的问题得到圆满的解决。今年让我记忆犹新有一次与客户的故事，发生在是在国庆节。当时是一位中年先生来电向我们求助，说他的现在在香港急于转账一笔资金，通过网银下载证书怎么也安装不了，当时可把这位客人急坏了。经过耐心的安抚，沟通分析后发现，客人未有在网银证书下载前安装u盾安装程序，导致无法进行安装。了解情况后，经过耐心反复的讲解，客户急躁的心平静了下来，并最终成功的完成了网银在线转账操作，客户心里的那块大石头终于放了下来，此刻的我获得了客户的赞誉，那种心里美滋滋的，暖暖的。
>继往开来，扬梦想之帆远航
20xx年，我积极主动的加入金融服务中心团委组织的“青年汇”活动中，为公司团委活动增添了不少色彩，也谢谢中心给为我一个大的舞台发挥和展示了我自己的爱好和特长，丰富了同事间的业余文化交流。
20xx年，我会继续朝着我的梦想迈进。业余时间，我通过成人高考，现在在就读本科计算机专业，不断提高着自己的文化水平。希望能凭着自己的专业知识向公司的it部门靠拢，争取成为一名合格的it技术人员，做好服务人员向支撑人员的职业转型。
时光如梭，转眼间在****物业项目部工作已近2年的时间，20xx年6月，正式任职为物业的客服部主管，在过去的一年半中作为客服部的主管在物业各位领导的支持与指导下，以及在物业各部门的配合中，带领我部的员工顺利完成了20xx年6月至今的各项工作任务。在此，对一直以来支持我工作的物业领导及客服部所有员工表示感谢。我也感谢各部门同事对我工作上的支持与配合。20xx年客服部的工作是比较繁忙的一年，完成了园区全部27栋楼的验收与钥匙交接、保管工作，以及配合各部门对园区内各项设施、设备都进行了详细的了解，对于我们每个人来说有很多不同的收获。
现将xx年6月至今的工作进行总结
一、工作内容
下面是我这一年半以来的主要工作内容：
1、按照上级领导的要求在网站发布及制作招聘广告，对各部门所需工作人员进行有计划的招聘。
2、对客服工作人员进行了工作岗位分配，负责区域与职责划分，责任落实到人。
3、对客服工作人员进行了办公礼仪、日常巡逻注意要点等相关培训工作。
4、制作物业前期介入的各部门相关岗位职责与管理规定。
5、按照物业领导的要求与住房验收标准对园区27栋楼3654户住宅进行了验收工作。
6、对已接收的住宅及各部位钥匙进行封存加派专人进行管理。
7、对于日常巡视中各部门发现的园区中存在的问题进行分类，制作园区现存问题汇总，联系工程部门进行维修，跟踪及记录。
8、充分合理调配人员对工程部的各项维修施工进行积极的配合。
9、信息统计，包括7个施工单位的现场联系人，电话等信息，3个窗厂及2个门厂的联系方式等各外配套单位信息。
10、对各检验项目的原始记录资料进行录入电脑形成电子档，进行管理，对公司的资料文档和有关会议记录，认真做好录入及编排打印，根据各部门的工作需要，制作表格文档。
11、定期对发放给各部门使用的办公用品、服装、设备使用情况及库存进行清查、核实数量。
12、根据领导指示对周边的物业公司进行了详细的人员工资待遇的调查，制作了《关于员工的工资调整报告》。
13、完成上级领导指示的其它工作。在完成上述工作的过程中，我学到了很多，也成长了不少。工作中的磨砺了我的性格，提升了我的心理素质。对于我这个刚投入物业客服主管岗位，工作经验还不够丰富的人来说，工作中难免会遇到各种各样的阻碍和困难，幸运的是在上级领导的信任与各部门同事的配合下，让我在遇到困难时敢于能够去面对，敢于接受挑战。
二、部门存在的问题
湖畔新城项目回迁在即，客服部门工作虽然在平稳的进行着，但在近期的培训考核工作中也发现了很多问题，为做好日后工作，现将客服部门存在的问题总结出以下两点。
1、员工业务水平和服务素质偏低。
通过客服部的工作实践来看，客服部员工的业务水平偏低，服务思想素质不高。主要表现在处理问题的技巧和方法不够成熟，甚至曾经与工程部人员发生过语言冲突。
2、部门管理制度执行不坚决
虽然制作了相关的管理制度，但一些员工对制度的细节之处没有坚决严格执行，造成部分员工工作散漫，工作积极性不高，使部门的工作效率受到了一定影响。
三、工作目标
在日后的工作里，我要努力改正过去工作中存在的缺点，不断提升自己，着重加强以下几个方面的工作：
1、自觉遵守公司的各项管理制度；
2、努力学习物业管理知识，提高与他人交流的技巧，完善客服部规章制度并坚决执行，达到逐步实现制度化管理为主与人性化为辅的管理目标。
3、进一步改善自己的性格，提高对工作耐心度，处理事件时更加注重细节，加强工作责任心和工作积极性，以达到尽快成为一名优秀客服主管的目地。
4、加强部门人员培训，确保客服员工的业务水平有明显的提高。
5、积极与各部门密切配合，确保物业工作流程顺畅进行。
回顾客服部门的前期工作，工作中员工与我都得到了学习与收获，在日后的工作中还将继续的得到锻炼与成长，通过积极的参加相关培训，在以后的工作中客服部门员工的专业知识与服务技能会更上一层，团结一致的为园区居民竭诚服务，为****物业公司的发展做出贡献。
从20__年8月17日至今快一年时间，首先要感谢各位业主的支持，在过去的时间里，积极配合，共同致力于小区的发展，现在，我将从以下几个方面对过去一年的工作做出阐述。
一、完善配套设施方面
1、自己公司接手物业以来，增设了道阐杆子，更换了地下车库设备系统，设置了门禁等，发行远距离卡200张，门禁卡300张，实行一库一卡制，使车辆进出井然有序。
2、在各重要地段，安装监控，对往来人员予以记录，使违法犯罪消除在萌芽之中。
3、对之前已损坏的单元门锁进行了修复。
4、在7栋、8栋、10栋进行了管道疏通，保护了小区卫生，方便了业主。
二、维修管理方面
1、电梯系统，专人维护，定期保养，有故障及时排除，保证系统的正常工作。
2、道路灯或其他照明随坏随修。
3、排水管，水泵发现问题及时维修。
4、污水池、化粪池定期清理。
三、环境卫生方面
20__年，刚接手这个小区时，窗户、楼梯扶手都是一抹灰，生活垃圾也随处可见，垃圾桶也配备不全，自己接手后，请了专门的保洁人员，实行一天两扫制，同时，补全了部分楼栋所缺少的垃圾桶，另外，聘请了专门的环卫人员，按时清运垃圾，保证了小区的干净。
四、绿化方面
之前小区杂草丛生，树木也无人修剪，显得乱而杂，后来，我集中了各部门人员进行了初步的除草，随后聘用了专业的人员对其打理。此外，还增设了其它树种，丰富了小区的植被。
五、治安方面
安装道阐杆子，设置门禁，安装监控等，在很大程度上遏制了盗窃等犯罪行为的发生，同时安排保安进行巡逻，特别针对节假日盗窃案件高发时段，实施重点布控，加派队员蹲守、避免无关人员进入小区、材料出入必须到值班室进行登记，截止目前为止，从未发生过一起盗窃事件。
此外，我也要对各位业主说声抱歉，因合同未签，导致部分工作不好开展，如：
1、对车库进行整顿
2、对各单元门锁再次进行修复
3、对绿化花坛进行修补，树木进行维护
4、在各单元门门口增设专门信息栏
5、联合业主委员会与前期物业进行交接，退还前物业公司拖欠的部分业主的物业费、水费、装修保证金等
6、建议使用封闭式管理，电梯也已经用了好几年，经常使用不当会造成电梯维修率上升，建议电梯使用刷卡制，这样杜绝外来人员随意进入小区，造成电梯频繁使用及安全隐患。
7、部份地方增加摄像头。
最后，我也想在这说说我的委屈。我在这之前也是通过竞标被广大业主选举出来的，在接手初期，我对小区的投入和改造大家有目共睹。大家都知道，业委会是在今年4月20日才成立的，那就是说，我们在没有业委会的情况下，一直在摸索努力做到最好，在这个过程中，服务存在瑕疵在所难免，我相信各位业主也是可以理解的，一口怎么可以吃成大胖子，是吧。现在小区管理已经走上正轨，重新选举物业直接影响到业主的利益，当然也包括我的利益，所以个人觉得有些小小的不公平，对那些已缴会缴物业费的人更加不公平。俗话说，和气生财，和谐发展，业委会和我都是为广大业主服务的，所以我还是很一如既往的支持业委会的工作。在此同时，也要谢谢各位业主以往的支持与合作，希望你们能继续支持我，说句煽情的话，我对这个小区是有感情的，也是这次竞标物业公司中最了解这个小区的，我会改善自身的不足，为各位业主提供更加优质的服务，所以请大家继续支持我，支持长鸿，谢谢大家!
以上就是我今天所有讲话，再次谢谢大家!
20xx年x月物业科在公司领导的正确指引下，在科室全体人员的努力配合下我科室全体人员以提高服务质量为主导思想，转变服务理念为基础，不断增强服务意识，提高服务质量，努力完成各项工作，现将物业科xx年x月工作总结如下：
>一、物业科人员
主要负责公寓A楼、B楼、C楼、办公楼、职工之家、职工浴室等区域的卫生保洁、宿舍管理、职工家属和外来人员的住宿安排、后勤服务及外包单位的监管等工作。
>二、主要工作情况
（一）安全管理方面
为进一步强化安全管理，夯实安全基础，不断提高员工安全素质，确保安全生产、生活的目标，我科室精心组织、认真贯彻“安全第一、预防为主、综合治理”的安全生产工作方针，将各项工作落实到实处，主要做了以下工作：
1）为创建和谐型企业，营造良好的生活环境，物业科及各科室所派代表检查了A楼、B楼、C楼等各地方的卫生并对宿舍卫生好的整体和个人根据公司规定条例给予奖励，宿舍卫生较差的整体和个人给予处罚并通告。
2）强化夜间安全巡检制度，物业科、保卫科两科室实行领导24小时值班制，物业科巡检员及保卫科巡逻队每日对各岗点进行巡检，管理员每天对各宿舍进行检查和不定期巡查，尤其是对医务室、餐厅、超市的食品安全、商品价格、饮食卫生、营业时间等情况，严防酗酒、打架、闹事等各类破坏公司内部稳定的事件发生，同时每天对宿舍内使用违规
电器、喝酒、赌博等违规情况进行检查，不留死角、不留盲区、及时对各类违规行为进行处理。
3）为了确保职工的身心健康物业科安排专人下每周对各区域进行一次消毒。
4）天越来越热，电器线路和管道突发事件较多，我科室维修工能够及时处理，做到随叫随到，保证无事故、无隐患。
（二）人员思想：
1）强调服务工作的重要性、提高人员的工作积极性。在一些重要岗位安排年龄稍大、工作经验较强的人员，弥补了年轻员工思想不稳定的因素，结合物业工作实际，灵活运用管理方式，鼓励大家敢于创新，勇于开拓，创造性地开展各项服务工作。
2）加强理论与实践学习，讨论分析部门的一周工作情况和对出现的问题商讨整改措施，强调服务工作的重要性，部门全体人员畅所欲言，共同探讨并解决工作中遇到的问题，不断提高工作质量。
（三）人员管理：
随着公司的快速发展和制度管理正规化的深入，对职工公寓管理工作也提出了更高的要求。
1）为了全体人员以提高服务质量为主导思想，转变人员的服务理念为基础，不断增强服务意识，提高服务质量，本科室结合实际工作整合了《物业科内部考核奖励办法》、《物业科各类制度》这些制度的制定促使公司公寓管理的各项工作做到了有章可循。
2）对严重违规行为，尤其是对宿舍酗酒、酒后闹事、破坏公共设施等人员物业科对其采取的是发现一起，严肃处理一起的强硬管理，决不姑息。
（四）为加强对外包单位的监管力度我科室，先后出台了针对外包单位管理的新举措：
1）与外包单位签订了20xx年度租赁场所安全责任书，将安全工作分担到各租赁场所负责人肩上。
2）将各租赁场所卫生区域划分开，由各经营场所负责打扫，并制定各单位卫生区域的罚款规定。
3）认真组织开展隐患排查，双节前组织了县卫生监督、工商等单位对各租赁场所针对食品卫生、价格、进货渠道、消防安全等进行检查，查出的隐患和问题在节前都得到有效整改；
（五）日常工作
1）为提高和完善公寓楼管理，我科室制订了相关制度及管理规定，通过对公寓楼及各区域的日常巡检内容，对发现的问题及时处理，特殊情况和突发事件及时上报，努力做到维修设施不过夜、处理结果不拖拉的“两不”管理，经过对制度及规定的不断落实实践，公寓楼住宿人员的文明程度和卫生保持有很大提高。
2）为保证职工上下班时间的不确定性，我科室经过和生产单位的沟通，了解了职工的上下班规律，安排人员及时为职工提供更换工服和清洗的场所，保障了职工个人卫生及时清洗。
3）为了确保公司的环境卫生，我科室全体成员共同清理广场路面，做到干净、卫生、整洁、不留死角。我科室成员利用两天时间彻底清洗大楼墙壁、玻璃、墙壁做到无污物，玻璃卫生清洁
4）负责完成领导办公室的每日清扫工作，要求保洁员在领导上班之前，仔细细致的为领导提供干净整洁的办公场所。
5）为方便职工，我科室洗衣房本着“收取最低的价格、清洗出最干净的衣物、提供最好的服务”的宗旨。
（六）体系运行情况
为完善体系的有效运行，部门依据公司的质量目标制定出了本科室的质量目标：
物业科质量目标：职工住宿满意率≥81%；
>三、20xx年下个月工作计划
（一）以积极的工作态度、热情的服务精神，抓好公寓楼管理工作，严格规范各项规章制度。
（二）继续加强对租赁场所的管理，坚持每天对各租赁场所进行检查，尤其是超市商品价格、餐厅卫生及营业时间进行了专项检查，。
（三）进一步提高服务员的素质，完善奖励考核机制，激发他们学习和工作热情，充分调动员工的工作积极性。
（四）加强成本管理工作，增强节约意识，严格把关，采取有效措施严格控制，降低成本。
回顾上个月的工作，荣誉和成绩只代表过去，在看到成绩的同时，我们也清楚地看到自身存在的差距和不足。下半年工作中我们将解放思想，求真务实，确保公司秩序和谐稳定，发扬艰苦奋斗的工作作风，励精图治、巩固成绩、改进不足、发扬团结协作精神，高起点，高标准完成好3月分整体工作任务。
这个20__年，在x公司和x公司(甲方)的正确领导下，我处认真对照年初签定的目标责任书，结合小区实际，扎实工作，勤奋敬业，协调各方，周到服务，完成了年度各项工作和既定目标，具体情况总结如下：
一、自身队伍建设质量提高
一年来，我处强化了内部管理，从基本制度建设、员工队伍建设和服务质量建设入手，从严要求，正规管理，在提高自身建设质量上狠下功夫。
(一)规范行为。管理处员工统一着装、挂牌上岗;对业主、客户服务按公司规程操作;员工按时上下班，请销假需经管理处领导批准，出勤率达x%，管理处现形象识别系统符合公司要求。管理处每两周召开一次例会，在员工汇报工作的基础上，小结讲评前一阶段完成任务的情况，同时布置新的工作，提出明确要求。员工分工明确，熟知岗位职责、工作标准、工作规程;由公司管理部和管理处主任对员工每月的考核完成率达x%。
(二)规范秩序。管理处的岗位职责上墙，办公区域整洁，各项工作日志、文件记录清楚，内容完整。有完善的会议记录，会议中布置的工作完成率x%。建立了完善的档案管理制度，对收集到的各类资料、图纸等各类文件分类归档完整，有检索目录，文件贯彻率达x%。同时，管理处初步实施了计算机化管理，各种联系函、通知、报告电脑中都有存档，可随时调阅。
(三)规范服务。管理处牢固树立服务理念，员工各负其责、各尽其能，按公司规定进行各项管理服务工作，公司对我处考核每月都有评定，考核到个人，并对我处管理质量有较高评价。小区设置了服务中心和24小时服务接待电话。业主(住户)的服务需求、建议、咨询、质疑和投诉等处理及时;业主有效投诉处理率x%，业主(住户)服务需求回访率达x%以上。同时，我处积极协调与工程部、售楼部、业主的关系;并从公司利益出发，处理各项事务。管理处有明确的改善管理服务质量的实施方案和阶段(月、季度、年)工作计划;工作计划完成率x%以上，不合格服务整改合格率x%。中秋节我处和开发商一同成功的举办了业主、客户联谊会，促进了物业与开发商、业主的友谊。在业主入住率较低的情况下，暂未开展其他社区文化活动，以降低成本。
二、房屋管理细致到位
一年来，管理处严格按照公司的要求，依据三方协议，深入细致地对小区房屋实施经常化、制度化、规范化的管理。
(一)交房工作有条不紊。管理处完成了10月底一期x联排业主的交房工作。我们积极和x公司协调，筹备交房事宜，布置交房现场，周到服务，耐心解释业主有关物业方面有问题;积极促成三方签订业主临时公约、前期物业管理服务协议;对业主验房时提出及发现的房屋质量问题进行妥善整改维修。
(二)房屋验收认真细致。管理处从开发商信誉和物业管理程序出发，与开发商共同组建房屋维修整改小组，我们主要负责现场整改工作，对一期房屋的整改维修部位、维修过程、维修质量实施全程管理。为了进一步完善小区一期85栋别墅及3栋公寓楼的维修档案。雨后我们对房屋渗水的部位进行文字记栽及照像处理，并分析渗漏的原因，并将资料上报发商。同时配合开发商、施工队、监理公司等各部门抓好一期房屋的整改的协调工作。至年底，整改维修外墙渗水、屋面渗漏、窗台渗水工作基本完成，完好率达x%以上。管理处本着对业主负责的态度，对照已交房《业主房屋验收表》陆续对已交房屋进行全面检查，统计房屋渗水等需维修整改的问题，及时报给工程部及时解决。
(三)管理维护及时到位。管理处安排管理员及保安人员每天对小区进行巡检维护，确保房屋外观整齐，外墙及梯间墙面基本无污迹，公寓楼楼道在业主入住率很低的情况下，管理处安排保洁人员每月进行三次清扫保洁，以保证梯间卫生，公共区域无乱贴、乱涂、乱画现象。对正在装修的房屋，我们严格按房屋装修规定，督促业主和住户按规定进行装修，使装修协议、装修申请表、装修登记证齐全，杜绝违章情况的发生。我们严格日常巡查记录完整，对违反规划私自乱搭乱建及擅自改变房屋用途现象、破坏房屋安全情况及时劝阻、报告，并有相关记录。对小区已装修业主发生房屋渗漏的，管理处积极联系施工单位，针对业主向物业反映的问题落实维修。同时，积极上门与业主沟通、协调，就业主对维修的要求及思想动态反馈给开发商现场负责人，达成与业主的意见统一。另外，我们加强了对施工方的现场管理，及小部分工程量的核算及施工方案的检查监督、现场人员施工安全的管理等，施工队进行维修时，保安人员主动要求施工人员在维修完工后关好门窗，清理完现场后方可离场，规范了维修现场的管理。
(四)日常设施养护良好。今年以来，我处坚持定期对小区日常设施、设备进行保养维护，使其完好正常。对小区路灯进行了全面检修;对供水系统进行了防冻处理，保障了设备正常运行。对小区标志性建筑进行了检查，发现部分标志物上的字缺损等情况，这些情况直接影响小区形象，及时报告x公司有关领导，及时进行了修缮。
三、绿化保洁全面彻底
我处注重小区的绿化与保洁工作，保证小区常年草绿树壮卫生整洁。全年绿化面积x亩，维护树木120棵，消毒除害x次。
(一)提高了小区绿化水平。绿化人员坚持经常对小区的草坪进行杂草清除、打药、施工等工作。由于小区环艺公园草质不是很好，绿化人员将主要精力投入到拔草上，每月对草坪进行修剪，确保草坪整洁美观无明显杂草，重点对中心广场的8颗景观树进行松土浇水养护，根据季节、气候的变化适时对草坪进行浇水，对花草树木定期培土、施肥、除杂草、修枝、补苗、浇水和病虫害防治，保证区内的绿化养护质量。树木修剪期，安排专业人员对树木进行了修剪、造型，目前树木长势良好。对一期二阶段绿化，因在施工方养护期内，我处对业主提出的绿化方面问题及时向工程部反映，或直接向绿化公司负责人反映，及时处理业主提出的问题。我处近期准备再次清除杂草，将杂草消灭在萌芽时期;对树木进行刷白、防冻处理。
(二)保持小区卫生整洁。每天我处有保洁管理员对小区的保洁质量进行督促，对发现的问题及时处理，以保证小区的环境卫生。坚持每天按照保洁操作程序检查保洁人员工作的具体落实情况，发现问题及时整改。每星期对三泉(叠泉、涌泉、喷泉)进行清洗和维护，对4栋样板房和85栋别墅的蜘蛛网每月清扫，各个岛屿安排一名保洁人员进行保洁，主要负责岛屿的路面卫生、草坪上的杂物、树上的蜘蛛网、别墅内的清洁、公寓楼走道的清扫，对内河和沿河的飘浮物由专人每天进行清除，生活垃圾由专人负责清运到区外大集城管指定的存放点，装修垃圾实行袋装存放在指定的位置由专车进行清运。针对小区的蚊虫较多，每隔一星期对小区内各部门及生活场所进行进行打药除虫，针对冬季售楼部和小区沿湖别墅大量爬虫栖落在屋沿下，组织保洁班将重点工作放在打药除虫上，并派专人负责。区内的道路、休闲椅、指示牌、儿童游乐场、岛门等每天进行清扫、擦拭。
四、安全保卫扎实周到
x小区地处远郊且靠近自然村湾，治安相对复杂，我处把小区的安全保卫工作作为“树形象、保安全”的大事来抓。全年，小区安全无事，保安精神面貌良好，赢得了较好的声誉。
(一)履行防卫职责。x小区保安中队x名保安队员，严格按照公司制定的住宅区守卫护卫制度，履行防卫职责。我处根据实际情况，将中队分成两个值勤班一个备勤班，每个班由一个班长负责，对小区的主入口、岛屿、休闲区、工地入口均实行24小时值守，对窗口地带如：售楼部、门岗、中心广场精心挑选业务熟练的队员在此值勤，各值勤点用专用的通讯对讲机与班长互联确保信息畅通，发现突发事件值勤备勤队员均能及时赶到现场，进行前期处置。制定保安外出请假制度、保安班长纠察制度、巡逻队员值勤登记制度、车辆进出登记管理制度、小区业主物品搬迁制度、小区来人来访登记制度，由于管理制度的健全和认真的贯彻执行，使管理责任造成的责任事故为零。
(二)强化保安训练。我处按照用什么、学什么、练什么的原则，坚持每天傍晚利用队员的休息时间对备勤队员进行军事科目演练及理论知识的学习和培训。制定小区治安突发事件的紧急处理程序和消防应急紧急处理程序的演练方案。根据治安管理条例和消防管理条例，每月对队员进行不少于一次实战演练，提高实际指挥演练水平。
(三)完成任务出色。由于我队队员通过各种专业理论的培训，使队员在x公司组织的各种活动中都能出色完成各项治安保卫工作，受到公司领导的好评。驻地一方保一方平安，与x派出所、x社区警务室的社区民警密切联系配合，警保联勤制度在我区得到有效实施。我处队员主动参与维护建筑工地的治安防范工作，确保x公司工程部人员在现场的安全。一年来，队员多次制止了外来人员在内湖钩鱼、车辆占压草坪、随处方便和安全火险等。
五、财务收费款实账明
我处严格执行公司财务制度，按照有关协议收取服务费，合理控制消费性开支，节约经营成本。20__年收取服务费共计x元。
(一)账目管理详实清晰。我处根据财务的分类规则，对于每一笔进出账，分门别类记录在案，登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。按照财务制度，我处细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司的要求搞好每月例行对账。从全年的情况看，与财务部衔接流畅，没有出现漏报、错报的现象。
(二)收费管理及时无误。我处结合x小区的实际，遵循服务费协议收缴办法，认真搞好区分，按照x公司、业主和我方协定的服务费，协调关系，微笑服务，定期予以收缴、催收，20__年全年的服务费已全额到账。同时，协助x公司及时收缴施工单位的水电费。
(三)合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，我处坚持从公司的利益出发，积极为公司当家理财。特别在经常性开支方面，控制好消费性开支，想方设法管理好食堂，处理好成本与伙食的关系，严格把好采购关、消耗关和监督关，防止铺张浪费。
六、下步需要改进和解决的问题
一是小区设施设备较多，但工程部至今未向我处移交各类工程图纸、说明书、质量保证书等;也有部分设备达不到运行要求，甚至有的设备没有配备齐全;更没有向我处正式进行设施设备移交，且大部分设施设备仍在保修期内，仍需工程部协调处理。
二是大量房屋存在不同程度的渗漏水情况得不到及时解决，装修的业主有x户，别墅x栋、公寓楼x栋，均有渗漏情况，工程部已安排施工人员维修，但渗水问题一直没能得到彻底解决，对业主的影响较大，且维修施工工艺不能达到解决渗漏水要求。此事，我处正积极联系甲方工程部尽快解决，以免影响管理费收取。
三是小区内的标识系统仍不完善，如：停车牌、限速牌、草坪警示牌等，这个问题我处多次有联系函发给甲方公司但至今未解决。
龙祥物业管理有限责任公司成立以来，通过总公司的大力支持龙祥物业公司正在不断发展日益壮大，现将前期物业管理工作筹备总结如下：
>一、人员招聘、定岗
根据企业发展的需要和物业公司的特殊工作性质，制定了先定人后定岗的招聘方案。
1、通过预选、初试、复式的一些“自我介绍、相关问题答辩以及应变能力”的全面了解后筛选出来了14人。
2、按照初定人员的自身素质、性格、形象等将岗位调整为：
客服中心：李梦茹、冀晓甜、王倩监控中心：王珊珊翟珊珊
秩序维护部：赵伟光、张卫平、杨晓革、毛豪豪、李林泉、梁文龙
工程部：陶书明、杲书权绿化部：马雅丽
>二、人员培训
公司的发展与员工专业知识、服务技能和职业素养的提高是息息相关的。公司领导对员工的培训工作极为重视。
1、管理人员培训：公司派出刘科、王铁峰至国内一线企业“绿城物业”进行全面性的专业培训（理论、实践）；
2、员工培训内容：物业管理基础知识、物权法、服务礼仪、消防知识、岗位职责、在物业管理中的一些突发事件以及军训。
3、在培训中物业人员不但掌握了一些物业管理基础知识、管理过程中的突发事件的应急办法而且培训过程中穿插了一些团队协作的小游戏，劳逸结合不但可以提高团队协作意识，理论知识的接收程度也大有提高；
>三、公司各部门的协调
公司各个部门之间应该相互扶持，公司才能够不断壮大，团结就是力量。
1、为了可以更好的了解项目，我们采取人员前期介入工程掌握一些项目的基本情况，及时的查缺补漏，为以后的工作能够顺利开展打下基础。在这里要感谢工程部对我们物业人员不厌其烦的细心指导。
2、与售楼部之间的配合：9月9日9月11日盛祥凤凰城时尚博览会作为我们公司一次大型的活动，物业人员也是积极参加，提前几天在我们灵宝市区人流量较大的地方发传单做宣传，在活动中的答奖环节更是踊跃参加，真正的把凤凰城作为我们自己的家。
3、同时通过参与公司组织的10月2日与售楼部、业主共同参加的“娘娘山同游会”，使员工能够有效的把理论与实践相结合，真正体会到了“贴心服务”把业主当做自己家人一样，对物业管理工作的认知都有了不同程度的提高。
通过前期工作的开展，我深深的认识到“一个没有目标的团队是不具备一加一大于二的特点的；一个没有核心领导的团队是不会有凝聚力的；一个没有共同信念的队伍是不会在发达和困难的时候始终一条心的。总之一个号的团队是不容易组建的，没有公司的大力支持和配合，我们也不可能这么快就能达成共识，融为一体。
作为这个团队的领头羊，一定不负公司所望，做好自己的本职工作，严于律己、积极向上、任劳任怨，做好团队的表率切实做到事事为先、处处带头，在最短的时间内培养出一批优秀的管理人员，使我们的团队不断壮大，为公司的健康发展砌砖添瓦。
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