第一篇：全程物业管理大致分为四个阶段

全程物业管理大致分为四个阶段(我们用大家当前习惯的“介入”一词来表述)即早期设计介入、前期施工介入、前期管理介入和继续管理介入。我们把这相互紧密联系的四个阶段物业管理介入的内容统称为“全程物业管理”或称“物业管理的全程介入”。

全程物业管理及相关内容

早期设计介入：管理(介入)内容为规划设计设备选型及安装设计。涉及的单位：开发商、设计单位、物业管理单位。作用及影响：为后续物业管理减少和避免各类问题打下基础的时期。

前期施工介入：管理(介入)内容为施工、设备安装监控;不合理设计的修改。涉及的单位：开发商、施工单位(建筑商)、设计单位、工程施工监理部门、物业管理单位。作用及影响：掌握施工情况,了解工程用料,避免施工中的隐患,减少因工程质量给后续物业管理造成的困难,为后续物管收集信息资料。

前期管理介入：管理(介入)内容为包括销售、业主入住后的准备、入住后的装修管理和物业管理。涉及的单位：开发商、施工单位、业主、物业管理单位。作用及影响：是物业管理的承前启后阶段,是各种问题和矛盾的突出时期,为后续物业管理铺平道路,排除困扰。

继续管理：管理(介入)内容为进入长期稳定的物业管理阶段、物业管理将随时代进步的节奏不断创新和发展。涉及的单位：业主委员会、社区组织、物业管理单位、社会相关单位。作用及影响：保证物业正常运行,追求物业保值、增值,满足业主不断变化的需求。

在这里，我们提出了“继续管理”的概念，它是在早期和前期介入完成之后，以业主大会成立为时间分界线的后续物业管理，是根据业主大会委托合同和各种法规政策步入一个稳定的、长期的、规范的不断创新发展的物业管理时期 ,这个周期的长短由物业本身使用寿命来决定，是物业的终身管理,正像教育是终身教育而引出“继续教育”一样，在此我们使用了“继续管理”一词。

(一)早期设计介入

早期设计介入是从物业本身立项后在规划设计阶段的介入。在此阶段物业管理企业应根据物业建成后的管理需要，为完善物业建设提出建设性意见，优化设计，避免和减少因物业设计时考虑不周带来物业建成后发生的功能问题和管理问题。

由于物业管理是新兴的服务行业，人们对其全面了解和社会宣传有一个滞后期，而作为建筑设计学科的专业设计还没有把物业管理的相关内容纳入进来。当前，物业的设计人员只能从自身的社会实践中去学习和掌握，而相当一部分物业设计人员对物业管理知之不多。由于受知识结构的局限，其在制定设计方案时，往往只是从设计技术角度考虑问题，不可能将今后物业管理中的合理要求考虑得全面，或者很少从物业的长期使用和正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后给物业管理和业主使用带来诸多问题。另外，因政策、规划或资金方面的原因，物业的设计和开工的时间相隔较长，少则一年，多则三年。由于人们对建筑物功能的要求不断提高，建筑领域中的设计思想不断进步和创新，这使原有的设计方案很快显得落后。过去一些小区由于缺少开发设计阶段和施工建设阶段的介入，在接管和业主入住后大量问题暴露出来，除了施工质量问题外，更多的是设计问题。如设计者在设计物业时根本没有考虑空调安装，致使业主入住后为安装空调随意穿墙开洞严重地破坏楼宇外在形象，并带来安全隐患，阳光窗上檐因伸出长度不够，使雨水向屋内渗漏。而这些看来不会造成人命关天的小事却给物业管理和业主带来很多烦恼，同时也影响了开发商的声誉和后续的销售。如果有早期介入是完全可以避免的。

物业管理企业作为物业使用的管理和维护者，对物业在使用过程中可能出现的问题比较清楚。因此，在早期设计阶段从业主使用和物业管理的角度出发，参与规划设计方案的讨论，提合理的建议，完善设计的每个细节，使物业在建成后，更好地发挥其功能，并且可以有效地避免因设计欠缺给物业管理和业主使用带来的困扰。

尽管多数项目是在前期施工阶段才开始介入，但仍可以对原设计中一些会给今后的使用和管理造成困难的不合理处提出可行的修改建议。比如某大厦中央空调机组选型及安装设计不合理，在同开发商和设计部门沟通后，及时修改原安装设计和机组型号及生产厂家，确定了更合理的方案，不仅保证了供货质量，还为开发商节约了不应发生的设备投资。

(二)前期施工介入

当完成早期设计介入后，物业管理企业应不间断地从早期介入转入前期施工阶段的介入，即从软件介入转入硬件介入，此阶段介入的着重点是施工建设质量。从物业管理角度出发对施工、设备安装的质量配合监理方进行全面的临近，发现问题及早解决。如果没有前期设计介入，通过这一阶段介入可以发现设计中的不合理问题，把问题排除在萌芽阶段。

在物业施工建设阶段，按照法定程序虽然有监理单位进行监管，但监理单位与多数开发商一样，往往只注重房子的重大安全质量问题，对不会造成重大责任事故的细节问题重视不够，另外，开发商与施工商

不是一个单位，往往在经费支付上发生矛盾，也会有少数建筑商对安全影响不大的部位偷工减料，当建筑工人对建筑商拖欠工资和克扣加班费等不满时，在施工中采取不负责任报复建筑商的现象也时有发生。随着物业本身档次不断提高，特别是高层、高档次、高科技的三高建筑的出现，物业结构、管道、布线十分复杂，在安装施工过程中，任何粗心大意、随心所欲和不负责任的现象都将给业主今后顺利使用设施、设备带来极大的困难，甚至造成很大的浪费，也给后续的物业管理带来一些难以解决的问题。

上述罗列的各种原因造成很多物业建设质量不如人意，小则今天外墙裂纹有雨水渗漏，明天因洗手间和浴室渗漏，造成上下邻里不和;大则自来水管接头爆裂，造成水漫“金屋”使业主蒙受巨大损失等，严重影响业主的生活质量，而物业管理公司往往成为业主投诉和迁怒的对象，代开发商和建筑单位受过。若物管企业在施工建设期间介入，会比工程监理的要求更严格。施工阶段介入的一项重要工作，就是参加物业的阶段验收和竣工验收。通过施工介入和参与施工验收，使物业管理企业能对物业本身的种种情况，包括管道和布线的走向,设备的选型、性能及安装情况，建筑材料和防渗漏材料的选用情况哪些地方容易发生质量问题都有详细的了解，建立相应的档案，加上应该配备给物业管理企业的一些设计、建筑、设备的图纸和使用说明等档案资料，为业主日后的装修使用和物业管理提供方便。

（三）前期管理介入

前期管理介入始于物业竣工效验合格后，业主开始入住的时候，而止于业主大会成立，新的物业管理委托合同签定之前。

前期管理介入是物业管理承前启后的阶段，这个阶段 是物管矛盾突出的时期。此时，物管企业面对的不仅是业主，还有开发商和建筑商。随着业主和装修开始，设计、施工等问题逐渐显现出来，而此时物业管理主要工作就是处理暴露出来的各种问题；此时也是开发商和建筑商之间最易发生相互推诿的时期，使物业管理在开发商、建筑商、业主间周旋，甚至代开发商、建筑商受过。本阶段，物业管理公司在做好业主入住前的准备工作之外，首先对员工进行物业管理相关知识培训，使员工们明确本阶段的工作重点，经常同业主取得联系，加强对业主室内装修的监督指导，对装修过程中暴露出来的与设计和施工有关的问题及时收集汇总，并同开发商保持密切的联系，或者经开发商授权代表开发商同建筑商联系，使暴露的问题能在质保期内或者建筑商尚未完全 撤离的时候，得到及时处理和排除。

其次，前期管理介入也是物管单位同业主的磨合期，由于很多业主对物业管理某些要求不了解，某些做法不理解，比如公共用水用电的分摊；不能随便悬挂和开洞安装空调；不能外装防盗网；在装修过程中不能损坏原设计结构特别是承重墙等诸多问题。所以前期管理介入工作的中心是业主，重点是做好为业主

排难解困，对于一些建筑工程质量问题主动帮助他们同开发商、建筑商取得联系；对于室内装修，要加强监督、检查和指导，让业主真正体会到物业管理是为他们着想，是在为他们创造一个安全舒适文明的生活环境。在管理过程中，加深业主对物业管理的了解，使业主和物业管理企业在管理过程中融为一体，而不是相互对立。

作为物业管理企业要十分重视前期管理介入阶段，它不仅能对早、前期介入的成效进行检验和评价，而且是继续管理的开路先锋，起到为继续管理排除困扰铺平道路的作用。

（四）继续管理阶段

这是物业管理周期最长的一段，可以延续到物业自身使用寿命的终结。由于新开发建设的物业使用寿命不断延长，因此，继续管理阶段将是代代延续的事业，物业管理将踏着时代进步的节奏，不断地创新和发展，同时使物业本身得到保值和增值。

实施物业管理全程介入，关键是要促进开发商和建筑 商的积极配合，同时，物业管理公司应对前期介入积极创造条件，做好专业队伍建设。当然，如果能及早把物业管理的前期介入纳入相关法规（条例）或实施细则中，从法律上规定新开发的物业项目，从设计阶段开始必须有一个符合资质 条件的专业物业管理公司或者物业管理顾问咨询单位介入，并把它作为物业管理招投标的条件之一，不仅能进一步促进物业建设质量的提高，为后续物业管理奠定良好的基础，从宏观上也有利于我国物业建设和物业管理整体水平的提高。

第二篇：房地产开发的程序通常分为四个阶段

房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。

一、开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途，可分为以下四类：

1.土地开发成本

土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用。

2.房屋开发成本

房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

3.配套设施开发成本

它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4.代建工程开发成本

它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。

二、房地产开发成本核算对象开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算对象：

1.一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。

2.同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。

3.对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。

成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

三、房地产开发成本项目开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。

1.土地征用及拆迁补偿费：指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。

2.前期工程费：指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程（临时水、临时电、临时路等）费用、七通一平或三通一平费用等。

3.基础设施费：指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。

4.建筑安装工程费：指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。

5.配套设施费：指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。

6.开发间接费：指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。

目前我国房地产开发企业经营规模、经营范围、经营方式等各不相同。比如，就土地开发而言，有些企业只进行建设场地地面的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完成土地开发；而有些企业除进行地面的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设，做到七通一平，才算完成土地开发等。所以，每一个开发企业应根据前述成本项目的设置原则，结合开发项目的具体情况，有选择地设置成本项目。

四、开发产品成本核算程序。

（一）应设置核算的账户为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：

1.“4301开发成本”账户

本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。

2.“4302开发间接费”账户

本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。

（二）开发产品成本核算程序开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：

1.归集开发产品费用

（1）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

（2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

（3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。

通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。

2.计算并结转已完开发产品实际成本

计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

3.按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户

即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。

五、土地开发的成本核算。

土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。

（一）土地开发费用的归集与分配

企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。

1.土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。

这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户及有关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。

2.配套设施费的归集与分配。

配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：

（1）与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。

（2）与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本——土地开发”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本（或预算成本）在土地开发成本中预提。预提时，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。

3.开发间接费用的归集与分配。

企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本——土地开发”账户内。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。

（二）完工土地开发成本的结转

已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转方法：

1.为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。

开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。2.开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。

应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计人有关的房屋开发成本中。结转计入房屋开发成本的土地开发费用，可采取分项平行结转法或归类集中结转法。

（1）分项平行结转法

就是将应结转的土地开发费用，按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的相关成本项目内。其会计分录是：

借：开发成本——房屋

——土地征用及拆迁费 al

——前期工程费 a2

——基础设施费 a3

——建筑安装费 a4

——配套设施费 a5

——开发间接费用 a6

贷：开发成本——土地

——土地征用及拆迁费 al

——前期工程费 a2

——基础设施费 a3

——建筑安装费 a4

——配套设施费 a5

——开发间接费用 a6

这种结转方法主要适用于改作自用的商业性建设场地的成本结转。因为原商业性建设场地的开发成本中归集了该场地应负担的全部费用。

（2）归类集中结转法

就是将应结转的各项土地开发费用，归类合并为“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”成本项目。

借：开发成本——房屋

——土地征用及拆迁费 al

——基础设施费 a2+a3+a4

贷：开发成本——土地

——土地征用及拆迁费 al

——前期工程费 a2

——基础设施费 a3

——建筑安装费 a4

这种结转方法主要适用于自用建设场地成本的结转。因为自用建设场地一般不归集配套设施费和开发间接费用，所以为简化核算手续，可采用这种方法结转。

企业开发的自用建设场地，开发完成后近期不使用的，应将其实际成本先转入“开发产品——土地”账户。

下面举例说明土地开发成本的核算方法。

例 甲房地产开发公司于2024年5月在梁园开发一块土地，占地面积40000㎡.开发完成后准备将其中的30000㎡对外转让，其余的10000㎡企业自行开发商品房。假设梁园土地开发过程中只发生了如下经济业务：

①支付土地出让金25000000元，作会计分录如下：

借：开发成本——土地

——梁园（土地征用及拆迁费）25000000

贷：银行存款 25000000

②支付拆迁补偿费5500000元，作会计分录如下：

借：开发成本——土地

——梁园（土地征用及拆迁费）5500000

贷：银行存款 5500000

③支付勘察设计费210000元，作会计分录如下：

借：开发成本——土地

——梁园（前期工程费）210000

贷：银行存款 210000

④支付土石方费用5500000元，作会计分录如下：

借：开发成本——土地

——梁园（前期工程费）5500000

贷：银行存款 5500000

⑤由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款1500000元：

借：开发成本——土地

——梁园（基础设施费）1500000

贷：应付账款——X施工企业 1500000

⑥9月末，梁园土地开发工程完工。假设“开发成本——土地开发——梁园”账户归集的开发总成本为37710000元，则单位土地开发成本为942.75元／㎡.其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部转让，月终结转本块土地的开发成本。作会计分录如下：

借：开发产品——土地（梁园）9427500

主营业务成本——土地转让成本 28282500

贷：开发成本——土地

——梁园 37710000

例 续前例，若自用的10000㎡土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中，则企业可采用下面两种方法结转土地开发成本；①采用归类集中结转法结转土地成本时：

借：开发成本——房屋

——梁园（土地征用及拆迁费）7625000

——梁园（基础设施费）1802500 贷：开发成本——土地

——梁园（土地征用及拆迁费）7625000

——梁园（前期工程费）1427500

——梁园（基础设施费）375000

②采用分项平行结转法结转土地成本时：

借：开发成本——房屋

——梁园（土地征用及拆迁费）7625000

——梁园（前期工程费）1427500

——梁园（基础设施费）375000

贷：开发成本——土地

——梁园（土地征用及拆迁费）7625000

——梁园（前期工程费）1427500

——梁园（基础设施费）375000 房地产开发成本的组成内容(2024-07-07 10:57:16)标签：房地产开发成本 杂谈

分类：会计园地

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：

1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1、土地征用及拆迁补偿费：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、耕地占用税、劳动力安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3、基础设施费：指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

5、公共配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

房地产企业会计科目表

2024-09-18 10:26:

21来自: 梦之想@奋斗

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顺序号│编 号│ 科目名称

———┼———┼————————

│ │

一、资产类│101 │ 现金│102 │ 银行存款

——农行金支行

——商行营业部│109 │ 其他货币资金│111 │ 短期投资│112 │ 应收票据│113 │ 应收账款

——应收售房款│114 │ 坏账准备│115 │ 预付账款

预付工程款 │119 │ 其他应收款

——其他应收单位款

——其他应收个人款│121 │ 物资采购│123 │ 采购保管费│124 │ 库存材料│125 │ 库存设备│129 │ 低值易耗品│131 │ 材料成本差异│133 │ 委托加工材料 │135 │ 开发产品（项目核算——***）

——房屋

——配套设施 │136 │ 分期收款开发产品│137 │ 出租开发产品│138 │ 周转房│139 │ 待摊费用│141 │ 长期投资│151 │ 固定资产

——运输工具

——办公设备

——其他固定资产│155 │ 累计折旧│156 │ 固定资产清理│159 │ 固定资产购建支出│161 │ 无形资产│171 │ 递延资产│181 │ 待处理财产损溢

│ │

二、负债类│201 │ 短期借款

│202 │ 应付票据

│203 │ 应付账款

——应付工程款

│204 │ 预收账款（客户核算——张

三、李四等）

——预收售房款

——预收一次性付清款

——预收分期付款

——预收按揭付款

│209 │ 其他应付款

——其他应付单位款

——其他应付个人款

│211 │ 应付工资

│214 │ 应付福利费

│221 │ 应交税金

——应交营业税

——应交土地增值税

——应交企业所得税

——应交个人所得税

——应交城建税

——应交土地使用税

——应交车船使用税

——应交房产税

│223 │ 应付利润

│229 │ 其他应交款

——应交教育费附加

——应交地方教育费附加

│231 │ 预提费用

——借款利息

│241 │ 长期借款

——农行#支行

│251 │ 应付债券

│261 │ 长期应付款

│ │

三、所有者权益类

│301 │ 实收资本

│311 │ 资本公积

│313 │ 盈余公积

——法定盈余公积

——法定公益金

——任意盈余公积

│321 │ 本年利润

│322 │ 利润分配

——未分配利润

——提取法定盈余公积金

——提取法定公益金

——提取任意盈余公积金

——应付利润

——其他转入

│ │

四、成本类

│401 │ 开发成本（项目核算——***）

——房屋开发成本

——土地征用及拆迁补偿费

——前期工程费

——基础设施费

——配套设施费

——建筑安装工程费

——开发间接费

——配套设施开发成本

│407 │ 开发间接费用（部门核算：财务部、办公室、管理部等）

——工资福利

——办公费

——业务招待费

——差旅费

——通讯费

——交通费

——折旧费

——职工教育经费

——汽车费

——水电费

——低值易耗品摊销

——税费

——广告宣传费

——其他费用

│ │

五、损益类

│501 │ 经营收入

——商品房销售收入

│502 │ 经营成本

——商品房销售成本

│503 │ 销售费用

│504 │ 经营税金及附加

│511 │ 其他业务收入

——租金收入

│512 │ 其他业务支出

│521 │ 管理费用

│522 │ 财务费用

——利息

——手续费

│531 │ 投资收益

│541 │ 营业外收入

——其他

│542 │ 营业外支出

——其他

│550│所得税

│560 │以前损益调整

第三篇：大致可以分为庆典晚会

大致可以分为庆典晚会、日常性晚会、专题晚会三类。三类晚会无论在节目性质、特点、观众心理以及对主持人的要求各个方面都有所不同。

一、庆典晚会指为重大事件、重要时刻、各种节日而举办的综艺晚会。包括各种政治性、历史性的庆典。

庆典晚会的特点:以综艺晚会的方式为庆典营造欢乐的气氛，通过晚会的现场表演;营造出庆典感和仪式感，通过一系列的手段将其与日常生活区别开来。

常用制造仪式感的手段有:

1、用舞美手段布置特定的环境，使其具有庄严感或使人能够产生特定的联想;

2、在参加演出的演员和参与现场的观众中营造特定的气氛，使他们意识到自己置身其中的一项重要活动，用特定的节目加强或渲染这种气氛。

3、用主持人来引导整个仪式。

二、专题晚会专题晚会通常是指以宣传某个行业或某个主题，并由有关行业或管理部门举办的文艺晚会。还包括文艺性或体育性的活动，比如开幕式、闭幕式、颁奖礼、旅游节等晚会。专题晚会往往具有明显的行业特点，晚会的基本追求是宣传性，但是在宣传主题的同时，又有着浓厚的感情色彩。

三、日常性晚会指的是通常在周末或双休日播放的，以综艺栏目的形式出现的文艺节目。不承担过多的主题要求和宣传任务，其主要目的是为了满足观众的娱乐需要，为生活增添欢乐，它的特点是强调娱乐性。

电视综艺晚会主题的表现和确立

不同的艺术形式，其主题的表达方式是不同的，综艺节目在主题的表现上，同样也有自己的特点:

1、情感化

追求主题的情感表达方式，以情感的方式来演绎主题，并且以观众的情感活动贯穿起整个晚会的安排。

无论是节目创作、结构安排、串联词还是舞台环境，都要围绕从情感上打动观众这一点来进行的。

2、具体化

根据节目本身的特点和晚会主题要求，将抽象的主题变成凝聚情感的节目。

3、综合化除了通过节目，主题还可以通过不同的方式来渲染和强调，比如通过结构，通过主持人的串联，通过舞台空间和舞美手段。特别重要的是通过实景空间多方面的表现主题。

第四篇：我国物业管理的发展大致经历了三个阶段

我国物业管理的发展大致经历了三个阶段。第一阶段:从1981年3月深圳市国内第一家物业公司成立至1994年3月,以房管所向物业公司转型为主题的发展,是我国物业管理的起步、探索阶段,其特点是房管所式的管理。第二阶段:从1994年至1999年,这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。其特点:一是物业管理立法明显加快;二是物业管理队伍迅速壮大,到1998年底全国物业管理企业12000余家,从业人员近200万。第三阶段:1999

年至今是我国物业管理法制化和市场化建设和发展的重要时期。

全国性的标志是物业管理条例出台,国际着名物业公司进入国内,国内品牌物业公司的出现,物业管理已经成为现代化城市管理和房地产经营管理重要的组成部分和国民经济新的增长点,并正在发展成为一个融管理、经营、服务为一体的覆盖全社会的经济行业。进入新世纪后,随着法律制度的健全,市场化运作的不断成熟,物业服务理念的不断深入,企业品牌的经营,高科技手段的应用,国外知名物业品牌的抢滩,物业行业将出现更为深刻、深远的变化。其结果,将使中国的物业行业趋于专业化、法制化、市场化、国际化、集团化。专业服务和专业管理、职业经理人、服务理念、高科技的应用、招投标将成为发展的五大要

素。

一、新世纪物业服务的需求决定五大要素的形成物业服务的发展是由社会的需求决定的。随着科技的不断进步,经济的不断增长,人们生活水平的不断提高,未来社会对物业服务的需求将趋于高端化、智能化、生态化、休闲化、个性化、国际化,而高科技的应用、个性化服务以及市场化发展是需求的核心。

1、高科技应用的需求

由于现代建筑技术、信息网络技术、建筑材料等技术的发展,以及未来可能产生的各种新技术,为建设更适合人们需要的物业提供了更大的可能性。这种物业本身决定了物业不能由其使用人或单个物业管理者来完成其维修保养,需要更广泛地社会分工配合,才能保证物业各个功能的正常使用,同时高科技的智能建筑必须由掌握这种技术的人去维护才能发挥其

应有作用。

由于物业行业的现状难以适应高科技的需求,必须通过改进和提升。一方面,行业自身需进行整合,提升服务能力;另一方面,随着行业自身不能适应所有高科技的服务需求,必须由社会共同来承担。所以行业必须走专业化、社会化、市场化的道路,其前提取决于物业行业能不能将管理和服务分离开来,能不能建立一个让社会的专业服务参与其中的组织(平台)。专

业服务公司、职业经理人呼之欲出。

2、个性化服务的需求

消费者对物业管理的需求呈现广泛的多样性,其核心是个性化服务的需求。不同的消费者(物业使用人)对物业管理和服务的需要是不同的,而同一物业企业也不可能满足每个物业使用人的全部需要。所以,现代物业管理就是要从更深更宽的范围内解决这个问题。这样社会结构中的多种功能就渗透到了物业管理中,由物业管理企业进一步把这些功能发挥出来,为物业使用人提供更加优质、更有针对性的服务,同时物业使用人也可通过物业管理更多地使用物业的功能。这就是个性化服务的必然。先进国家的物业管理发展已经证明,个性化服

务是物业行业发展最主要特征之一。也只有实现了个性化服务,才能满足需求。个性化服务要求从业者更专业——更专业的管理,更专业的服务。而专业服务公司、职业经理人就是专业化的产物。同时,个性化服务还要求物业企业首先要具备鲜明的个性,决定企业个性的是企

业的服务理念。从这个意义上说,企业的服务理念是开展个性化服务的关键。

3、市场化发展的需求

根据统计资料,2024年我国房地产业在国内生产总值(GDP)中的比例为6%,而同期日本为11%、香港为19%,正因为存在这样的差距,国家“十五”计划已明确把发展新兴城镇作为拉动经济增长、调整经济结构和布局的重要手段。由此可见,房地产业在我国有着巨大的发展空间,同样物业管理市场的发展前景也是十分令人乐观的。

到目前为止,我国物业管理单位已有2万多家,从业人员200万。物业管理的低收入、低利润的行业特点,要求规模化经营。这一基本的市场竞争法则,必然导致众多的物业管理公司被兼并、淘汰和破产。以深圳为例,全市共有各类物业管理机构1200余家,其中正式注册的公司有470多家,管理面积超过100万平方米的只有30多家,仅占公司总数的7%,但却

管理着全市住

宅建筑面积的60%,有40%的物业公司管理的面积不到10万平方米。这种情况表明,多数物业管理公司将被日益激烈的市场竞争所淘汰。物业管理行业将进入群雄并起的“战国

时代”,最终将形成若干家实力雄厚的物业管理龙头企业,并成为行业发展的标志。如果说目前和今后一段时期,物业管理市场还需要政府有关部门依靠行政手段来加以干预和指导的话,那么可以断定,随着改革的不断深化,市场竞争机制作用的日益强大和有效,政府在物业管理方面的职能将逐渐弱化成为制定适当的法规,并保障法规的严肃性和权威性。行业自律性的形成完全依赖于市场化的发育程度,一个高度发达的物业管理市场,必然有与之相适应的行规业律。而这一切取决于物业行业能不能全面推行完全市场化的招投标制度。

反之市场化发展将成为一句空话。

二、“五大要素”将推动物业行业发展

基于上述分析,专业服务和专业管理、职业经理人、服务理念、高科技的应用、招投标

将成为新世纪物业服务发展的五大要素,并推动行业的进一步发展。

1、前提:专业服务和专业管理的分离

物业公司与房管所最大的区别在于,前者是根据合同为业主提供有偿服务,后者则是为租户提供无偿服务,从无偿到有偿是物业管理的一场革命。但由于物业管理“地域性”的局限,造成服务资源不能共享,能力放空,难以体现物业公司的整体优势。若长期以往,市场所期待的专业化优质服务、物业行业所期待的提高效率、走向市场,与国际先进的物业服务接轨将成为一句空话。而实现物业管理和服务的分离,成立专业的服务公司,就是为了改变这一现状,打破物业管理中的“地域” 壁垒,实现资源共享。

20世纪90年代,我国城市住房商品化促成了物业管理的异军突起,但由于社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性直接导致了业主需求的复杂化和广延化。物业管理已经不仅仅局限于对不动产的日常管理和维护,而是扩展到满足广大居民生活需求的各种服务。特别

是在社会信息化、智能化和网络化进程加快,服务手段和技术层出不穷的情况下,如何有效地组织高水准的专业服务,为服务提供有效的平台,促进合作、交易的规范、高效化,成了服务型企业包括物业管理企业发展过程中必须突破的“瓶颈”。但实际上,业主对服务需求的多元化与物业公司能力有限性之间的矛盾,是物业公司自身难以解决的,靠企业本身所生产的服务产品不可能全面满足业主的需求。这种矛盾在目前的服务方式下不可能得到解决,也不利于促进物业管理向经营型企业转变。当这种矛盾激化到一定程度时,物业管理向服务集成商

转型就成为可能甚至必然。

物业管理企业要转变职能,从基础性的事务中寻求解脱,就要扮演服务集成商的角色,将专业管理和专业服务实施分离。物业管理企业不再是业主全部服务需求的生产者,不再完全直接向业主提供有形服务,而是通过提供间接服务、人文服务和信息服务,组织和落实社会专业服务资源,为业主提供服务,达到业主满意的目的。所谓服务集成商,就是社会服务资源的搜集者、统筹者和组织者。如将传统物业管理所经营的保安、设备维修、保洁和绿化职能,从原有管理中分离出去成立专业的保洁公司、保安公司、家政服务公司、绿化公司等,按照专业化要求真正代表业主实施专业管理和质量监控,则将有效地利用整个社会资源,达到社

会资源的有效配置。

2、核心:职业经理人

物业管理发展至今,涌现了一大批优秀的物业管理企业和人才,为我国物业管理事业的发展起到了巨大的作用。但进一步吸收国外的先进管理模式,按市场机制配置企业经营者,逐步实行物业管理人才的职业化,在行业中形成一支职业经理人队伍,已是水到渠成的事实。物业管理作为一种宽泛的服务领域,对管理者的综合素质要求相当高。它不仅涉及对企业经营管理的要求,还需要掌握人文、经济、法律等知识。物业管理要适应形势发展,就需要物业管理职业经理人能够把自己熟悉的管理方法同企业的历史、文化和整个企业的发展方向、定位相结合,以问题为核心去研究方法,解决问题。而且还需要有强烈的工作责任感和渴

望事业成功的激情,尤其是在物业管理这样一个新兴的成长中的行业里。

物业管理企业要构筑企业核心竞争力,培养战略性人力资源,建立“核心资本”,实行企业差异化人力资源策略,就应该实行职业经理人制度,按市场机制配置各类管理者,并根据“品牌建设”和“经济效益”两大主要目标落实责任,明确职权,严格考核,逐步推行经理人报酬与经营管理绩效挂钩,加快企业物业管理人才职业化的进程。当前物业管理企业还要认真研究实行职业经理人制度的性质、责权利及其各方面关系和行为自律制度、约束制度、监督制度、绩效考核与评价制度、激励制度,制订和试行关于职业经理人的一整套政策和规定,为物业管理

职业经理人制度的全面实施奠定基础。

3、助推器:服务理念

由于长期的计划经济,形成了物业管理立足于“管”的观念,所谓物业管理就是对物业、业主进行管理,使得物业公司与业主处于一种不平等的关系,这明显不适应市场经济的发展要求。物业管理公司与业主之间不仅仅是“管理者”与“被管理者”的关系,同时也是“雇主”和“服务商”的关系。虽然业主和物业管理公司是委托与被委托的双方,在法律关系上是平等的两个独立主体,但物业管理公司要兑现承诺,提供好的服务则应以低姿态出现,正确定位自己,当好

“保姆”。随着市场经济的不断完善,各种物业管理条例和法规相应出台,业主和物业管理公司之间的关系进一步明朗化。从我国物业管理的实践来看,物业管理的服务到位,使业主们满意,管理也就当然包含其中。通过提升服务质量来推进管理,这是物业管理理念的一个根本变化。在物业管理发展的20多年历史过程中,不少物业管理企业经历了服务理念从“管理型”到“服务型”的深刻变革。我们认为,不论时代如何变迁,也不论物业管理的模式创新到何种程度,为业主服务的理念和主旋律一定将得到秉承和延续,因为物业管理的核心和生命力就在于不断满足和超越业主不断增长的需求。

4、关键:高科技的应用

物业管理是一个新兴行业,也是一个快速发展的行业。随着高新科技在现代物业建设中的大量应用,物业管理也不再是传统意义上的简单原始的清洁、绿化和安全巡视管理,高科技管理技术越来越成为物业管理的主要内容。特别是宽带网络和计算机技术的迅速普及推广,为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台。高科技管理将是物业管理行业发展的主导

方向。

目前相当多的物业公司利用物业的智能化设备,将通信网络系统、Internet网络和电话交换系统集为一体,为客户和供应商搭建一个专业的信息服务平台,实现了物业管理信息化,物业服务网络化。让服务供应方和需求方都能走上这个平台,通过物业公司的组织,顺利实现服务交易过程。物业公司首先可以利用现代信息网络技术建立服务供应商的信息网络,通过有效的评估并以契约的形式与供应商之间建立长期或短暂的合作关系,为业主及时提供各项专业服务。物业公司还可通过建立业主需求档案,及时了解、掌握、挖掘业主的需求,以便为

业主提供更广泛的服务。

物业公司要组织有效服务,必须充分利用三类资源。一是社会服务资源,社会上各类专营公司及商家均是提供专业服务的潜在供应商,只要是供应方在经营过程中和业主在消费过程中需要的,物业公司都能利用信息平台造就用武之地。二是物业管理企业自身资源,即指自身所管理的物业的各类服务信息、服务设施设备的共享。三是业主资源。业主是一个庞大的消费群体,其消费需求是物业服务企业扩大经营的源源不断的动力。高科技为物业管理企业组织服务资源提供了新的手段,可以在今后的物业管理和服务中发挥越来越大的作用。

5、重要环节:招投标

国务院2024年新颁布的《物业管理条例》指出:“国家提倡

业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”。推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场,建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。随着这种公开、公平竞争机制的引入,对推动物业管理企业与市场接轨,提升物业管理

服务质量,促进行业的资产重组、整合起到了推动作用。

当前,物业管理市场的培育还有待加强。现有物业管理招投标形式尚不完善,不利于物业管理企业之间展开公平竞争。在市场形态方面,物业管理还缺少有形市场。各类经纪商、交易所、中介服务机构不够健全,存在“有市无场”的状态。通过规范的招投标方式挑选物业管

理公司已是业主们的普遍心声,同样,通过市场竞争来承接物业也是管理水平较高的物业管

理公司的共同心愿。

物业管理市场的培育和发展,重要前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。因此,物业管理主管部门要用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场,打破地区保护和区域垄断,把先进的物业管理理念、模式和机制推向整个行业范围,为发展商、业主选择合适的管理者提供空间。物业管理企业要练好内功,增强综合素质,遵守“游戏规则”,凭企业品牌影响和整体实力进入市场分享市场份额。通过将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道,创造公平、公正的物业管理招投标竞争环境,将是物业管理市场化发展的必然要求。

而随着物业管理市场化的成熟,各类市场中介服务机构也将不断出现。如同其他市场体系一样,物业管理招投标市场的发育和运行离不开一系列有效的服务体系,包括专业化的招投标中介、咨询机构、物业管理评估机构、律师事务所和市场信息网络系统。这些服务机构可以协助有关部门制定相关的物业管理招投标法规,为开发商和业主制订合理科学的招标书,审定投标人的资质和能力,组织招投标活动,帮助政府部门实现监督作用,积极培育和营造出

良好的物业管理市场环境。

三、行业基本对策

1、创建物业服务平台

国内外的实践证明,为满足专业化、社会化、市场化的物业服务需求,需要创建一个能够更有效地连接企业和市场,企业和社会的平台,即物业服务信息平台,它是一种基于CTI技术的综合信息服务系统。简单地讲,物业服务呼叫中心就是一种虚拟组织,它是企业间暂时的、动态的联盟,它是通过协议与合作实现的存在。企业通过协议组成企业网,通过蓄积和共享资源,能够在需要抓住某个市场机会时快速组建一个虚拟企业,并且共同来开发和利用这个市场机会,实现企业的共同发展。在平台中所获得的信息,是其他渠道无法比拟的。它集物业服务、咨询、中介、商务、经营、信息传播等多功能为一体,在造福于民的同时提高物业服务的附加值,促进物业服务行业整体水平的提高,以实现全行业跨越式发展。

同时平台的建立,使行业资源能够整合并共享,专业服务公司和职业经理人也有了施展的空间。

2、培育正确的服务理念,并在实践中加以运用

物业管理是一个特殊的服务行业,它不同于一般的生产制造企业,它经营和管理的,是一个既涉及自然科学又涉及人文科学乃至心理学、行为科学的广泛领域。具体地说物业管理企业就是为物业的产权人和使用人提供服务,以提高物业的使用价值和经济价值,营造一个良好的生活和工作环境。物业公司的产品是一种服务,更是一种理念。国内外先进物业企业的经验告诉我们,现代物业的竞争就是理念的竞争,这是因为“企业理念的交流与传播将成为衡量企业成功的决定性尺度”。对此每一个企业、每一个物业服务从业人员都应有一个清醒的认识。企业应把服务理念的培育当成第一要务,只有这样才能纲举目张,做好服务。

推出“物业行业整合机制”,推进行业的整体发展。

《中国物业管理条例》的出台,对推进物业行业市场化进程具有里程碑意义,如《条例》推出的具有市场“进入机制”含义的“招投标”制度。相信随着人们对《条例》的认识逐步加深以及《条例》本身的不断完善,“进入机制”和“退出机制”将成为物业行业的一项“基本策略”。在政府和行业的推动下,以行业内品牌企业为龙头,对那些难以提高服务水平,不能进入市场参与竞争,物业服务能力差且自身难以改进的企业,通过市场的方法,以兼并、收购、“加盟”等进行整合,其目的在于让业主享受到优质的物业服务,帮助品牌企业做大做强,推进物业服

务市场化的总体进程。

它的深远意义还在于通过行业整合机制,培育能参与国际市场竞争的中国自己的名牌企业,推进城市国际化建设,促进城市的文明程度。这一“整合机制”在其他行业已广泛实施,并收到了很好的效果。目前在我国物业行业中已经涌现出一批品牌企业,我们应该使这些资源能够迅速地得到全行业的充分共享。所以推出物业行业的整合机制势在必行。在实施过程中,一方面可以参照其他行业的成功经验,另一方面可以结合物业服务的特点和企业的自身实际,逐步加以实施。

第五篇：人生规划分为四个方面

我的人生规划分为四个方面：

一．健康

我需要一个健康的身体，这样才能保证我有足够的本钱去创业。那么我就先要对怎样吃才算合理才对身体有好处作个了解，同时也对健身有所掌握。有了好的身体相当于在创业道路迈了一大步。

1.28岁之前：

俗话说：“身体是革命的本钱。”虽然我们并不处于水深火热的革命战争时期。但是，健康的身体对我们来说还是最重要的。所以我的人生规划中健康排第一。

健康的前提是要懂得照顾自己。要让身体时刻处于健康状态，首先定时定量的三餐尤为重要。营养的早餐，补充营养；丰富的午餐，补充体力；简单的晚餐，调养肠胃。多吃无污染的蔬菜水果，尽量让自己少吃对身体不利的东西。注意每一天的营养搭配，多喝水、多吃维生素含量高的东西。如：豆类、海带、鱼类食物。每星期都应该保证食用。让一日三餐有规律，每天的生活有规律，天天都有充沛的体力和能量应对新的挑战，才是养生之本。

其次，是让身体每天都得到充分的锻炼。并不是每个人都能够坚持每天早上早起锻炼，特别是大学生。我就是这样，所以我的锻炼方法是用一定量的步行来取得锻炼的功效。每天步行上下课，在工作以后也一样步行上下半。特别是在每天的晚饭以后要坚持散步，帮助消化，有助于健康。每个星期还应该保证一定量的锻炼，可以参加一些自己感兴趣的体育活动增强体质的同时还可以丰富自己的文化生活。生命在于运动。

第三，还应该保证充足的睡眠。每天晚上应该保证8-10小时的睡眠。让第二天有充沛的精力。中午也要保证有高质量的半个小时左右的休息时间，提高下午的学习、工作效率。早睡早起，养成良好的生活习惯。

有强健的体魄、十分的精力、良好的心态，让自己远离疾病。努力保护自己不受外界的侵害。遵守法律法规、交通规则，爱惜自己、珍惜生命。争取做一个健康长寿的人。实现自己活到九十岁的目标。

2.28岁——50岁之间：

等我参加工作时，那可就得更加注意劳逸结合了。早上我会选择晨跑，如果住处离公司很近的话，就直接慢跑去上班，女士可以选择骑脚踏车，这样不仅使身体得到锻炼，还能避免经常开车造成的腰椎酸痛或挤共交车的麻烦。等下班后，找个幽静的地方（如河边，公园„„）去放松自己，再找个好吃的地方饱餐一顿，然后回家，多好啊！

3.50岁以后：

老了时，生活趋于稳定，淡泊名利，加强保健。你看人家真正的有钱人，开的起车的，都叫司机“你先开起在前面走，我宁愿多走几步路”。

为的啥子嘛？还不是想锻炼一下身体，好多活几年。所以我以为工作是为了更舒服的活着，但是活着绝对不仅金仅为了工作——每天只做最重要的事情。早上就提着鸟笼四处转转，打打太极拳，一日三餐吃得清淡一些，再喝点养生酒，没事儿就和老伴儿出去旅游。保证身体倍儿棒，吃嘛嘛香。

二．

事业

在健康的前提下，再去追求的不是爱情，而是事业，年轻不是我们的资本，我们并没有资本，我们的一切都是父母赋予的。所以要成为成功的、有作为的人，在我的人生规划中事业排第二。28岁之前：

y（专业）

x（行业）

重在培养自己的能力，修炼自身综合素质，做好小职业定位探索。

讲到自我营销，我提出了“人生坐标”的说法，借此来说明这个问题。在左图所示的的坐标系中，横坐标指行业，纵坐标指专业。横坐标是指：营销人应该在某一个行业里面寻求发展，顺着这个行业去设计自己的人生目标。纵坐标是指：营销人应该在某一个专业里来寻求发展，按照这个专业来设计自己的人生目标。例如，如果你是做财务的，你就始终只做财务；先做出纳，后来做会计，再做财务分析师，乃至做投资商的决策人等等，不断的按照这个专业分工拼命发展，至于在哪个行业并不重要。你可能在这个行业做三年财务，然后又转到另外一个行业做三年财务。总之，不论在哪个行业，你都不离开自己的专业。这样对你的人生发展非常有利。

可以说，做事有捷径，然而人生是没有捷径可走的。沿着自己确定的目标，坚定的走下去，直至达成目标，就是最好的人生捷径。

我理想的职业是成为一名职业经理人。为了这个目标现在我还在努力拼搏中。目前专科的学习阶段，应该努力学好每一科目的课程。学到真正的本领，培养自己的能力。多看书，多练习，让大学生活的每一天都过得有意义。从现在开始规划好每一天的学习生活，告别懒散的生活，学会忙碌。

在专科学习的三年，首先要拿到的是新加坡工商管理的文凭。虽然是一项艰难的任务，但是经过努力，一定会实现的。然后就是努力专升本，虽然现在机会渺茫，但是也要尽自己的最大努力，不让自己后悔！在次期间也要拿到很多的证书，丰富自己的经历。比如：英语的四级证书、计算机二级证书。还有一些专业的证书如：助理营销师、助理人力资源管理师。还想完成一个自己儿时的梦想成为一名光荣的人民教师，虽然没有学习这个专业，但是还是可以考一下C级的教师资格证。为以后的事业作好充分的准备。

现在就要尝试进入社会实践，尝试开始做一些兼职之类简单的工作，锻炼自己的能力，使自己能够提前融入社会。将自己的理论知识融入实践，也起到调查市场，积累经验的作用。无论做什么都要努力，认真，总结经验，适应社会的需要。做一个全面发展的现代化的青年。为今后的工作做好充分的准备。

当然想成为职业经理人必须要经过MBA的考试，这是28岁以前必须奋斗的目标。确立自己的事业定位，虽然困难重重，但是努力总会有收获，所以要坚持不懈。

当然希望自己进入一家大型的知名企业工作，有稳定的职业。然后重最低层开始做起，发挥自己的特长学以至用，塌实努力，勤奋上进的工作。工作过程中证明自己的实力，取得相应的回报。在工作两三年以后最后实现自己成为职业经理人的梦想，能够展示自己的才华，为公司制定正确的战略计划，让企业盈利！成为成功的人，充实自己的人生。并且提高自己的社会地位，得到大家的认同和尊重。在稳定的工作环境中完成自己的目标。

28岁——50岁之间

我以后想在商海中占一席之地，这是我最大的愿望。不然做个中层的管理人员抑或做个成功的推销员。这些工作都不是只说不练的，做好每项工作都需要知识和能力，假如我能活到85岁，那我愿意用25年的时间抑或更长的时间吸收知识、积累经验。“知识才是力量”并不是没有根据的。现在基本上所有的公司对应聘人员的第一个要求就是学历和资格证书，再者就是经验。在他们眼中学历跟能力是等同的，学历越高就意味着能力越强。但是在我心中能力是在经验跟实践中迸发出来的，虽然我不认同，但我还是必须跟着潮流走。那么现在就正是我吸收知识之时。

我人生的最大目标就是以后能办一个花卉企业，经营鲜花和仿真塑胶花。我学的是管理专业，对于鲜花的培育这些专业知识不需要太多的了解，但对于我来说起初不会有足够的资本来支持我直接开办一家企业，那么我也要花的品种、喜好以及如何管理才能开出好花等知识了解，这样才能保证我不在基本的技术问题上出现亏损问题。待到知识积累到一定程度且资金到位就开始投产。我会从小店开始经营并自产自销，以诚信经商获得一定客源后再进行第二次投产，将店扩大，同时聘业内人士进行新产品的开发。当然在卖鲜花的同时也经营塑胶花。消费人群以家庭、企业为主。因为现在的人对生活质量的要求越来越高。看望朋友或过生日都要送鲜花，日常生活也会买鲜花来装饰房屋。现在那些仿真塑胶花的需求也越来越大，越来越多的用来装饰。对企业来说需求更大且量也多。新公司的开业典礼、公司活动、发布会等都要用到鲜花或塑胶花。基于现在花卉市场的发展，想要站住脚就需要有新的品种和良好的销售和售后服务以及诚信。同时还增添一些如场景布置等有偿服务或为企业活动提供免费摄像等服务来增添公司业务树立良好的口碑。在企业发展之初我就会建立优良的组织文化以及口号来激励员工和吸引顾客。

如果我的第一个愿望不能实现，那我就必须学好当前的专业知识以便以后出去能当个专业的策划人员。这份工作注重的就是专业知识跟能力和对问题考虑的深浅。用敏锐的观察力去发现我所需的信息。但这项工作存在的缺点就是很难去收集有用的信息或为了信息不得不采取一些不法手段。这是我所痛恨的但有是不得不做的。

最后我想当当一名成功的推销员。干这行所需的就不仅仅是知识和能力了，它注重的是个人的魅力、口才、与人交际的能力、善于抓住机遇、有胆识并且有耐力。这样看来一个推销员就像在舞台上玩杂耍的小丑，手中的东西很小但却要玩出花样并且懂的东西还要多，掌握的技能也更多。但是它所赢得的声誉和所受到的欢迎也是不小的，且这项工作的挑战也是够大的，所以有许多人愿意从事这项职业。在这行业上想获得成功，息的获取是不可忽视的。那么我就要对一些重要人士和机构的情况了解，以便获得重要的信息和机会。

上述的工作以及其他事业的开创都是以知识为底，能力为水泥，再配合机遇和胆识去构造一幢牢固的房屋，最后以诚信为屋顶，那么这幢房子就算完美了。

事业的成功为我带来了金钱和名誉，但并不代表就会有个温暖的、幸福的家庭。

三．

爱情

“情是弥漫在契约间隙感情元素的集合。”爱情定义：偶然的相识，隐秘的羡慕，深刻的理解，无限的包容，优雅的占有。燃烧的激情可以照亮我无限前程；感情的拖累足以毁灭你全部的事业。

28岁之前：

爱情是可遇不可求的，我个人认为大学谈恋爱是不现实的事情。因为我们都还在花父母给我们的钱，而且我们在这个期间更多的精力应该用于知识的学习、经验的积累。谈恋爱应该是在工作初步稳定以后，双方的事业都有所进展，而且有了能力可以养活自己，养活家人的时候。谈恋爱不是单方面的付出，要有自己的立场，不能过于的注重外表。两个人在一起最重要的互相的理解，互相的信任，需要建立一个和睦的家庭，所谓家和万事兴。而且未来的他还应该是一个有责任感、有能力、有事业心，有孝心、细心的人。结婚应该规划在28岁以前工作也有了着落，事业算稳定的时候。他应该承担家庭的重担，然后共同孝敬父母，教育子女。

在爱情中，存在着一种具有深刻规律性的，带有某种程度的或然性趋势，这就是在生理特征（健壮和柔弱，丰满和苗条等）方面可以互相补充的个性类型组合。

在身体结构方面，身高也有一定的意义，虽然是相对的。一个中等身材的男生（即人种平均高度）在其他因素相等的情况下，希望选择一个中等身材的女子，换句话说，即选择一个比他稍矮的女子。

生活中的这种结合是常见的，也是合情合理的，因而从理论上探讨也不困难。但是，当人的身高超出一般的标准时，情况就会有意思的多。这时，人们选择对象时就要考虑互相补充，寻求最理想的参数。

超越中等高度的男子，一般喜欢寻找低于中等身高的女子。“巨人”往往把“小巧玲珑的”女子看着是理想的女性。反之，个子矮小的女子倾向于选择身材高大的男子。这不会使人困惑不解，因为在一般情况下，女人都比男人羸弱些，“矮小些”。但也有男人比女人矮的情况，有时还矮很多。这似乎是反常现象。然而，选择的总趋势是不会改变的。

身材不高的男人往往喜欢高身材的女人。这种从统计中得来的结论，已被历史事实和古今人物传记史料所证实。

在选择标准中，眼睛的作用非常重要。它具有无与伦比的心理接触力和非凡的表达能力。眼睛犹如“心灵之窗”，它反映人的意愿，思想和感情。它表现傲慢或谦逊，温柔或冷酷，欢乐或悲伤，坚毅或善良。

男女的社会素质在爱的选择中具有特别重要的意义。

对男女选择爱的对象首先产生影响的，是对方的社会属性（阶级，阶层，等级）。在某种程度上，这方面的差异通常是爱情的“绊脚石”。

男子和女子一般愿意在自己的社会集团中寻找配偶，也就是通常所说的“门当户对”。这是男女交往的现实可能性和婚姻关系的传统性问题。然而，“上等”社会集团的男子和女子同“下等”被压迫集团的男子或女子交往或结婚的，在生活中也并非罕见。在这种情况下，这些“下等” 社会集团的男子或女子必然具备特别可贵的品质。否则，就无法解释他们能逾越阶级障碍和沿着社会阶梯高攀的原因。所以，上等社会集团的属性有时是促成爱情关系的积极因素，而下等社会集团的属性对于高于这个集团的人的意识会产生消极的心理影响。

男女的思想（世界观），信念和目标也对选择和爱产生影响。这完全是自然的现象，因为男女交往的过程本身就要求双方观点的接近。世界观在个人的思想体系中始终占据重要的地位。它把有关现实生活和社会的概念同认识同一起来，在系统化，并对一个人的社会行为施加重大的影响。

世界观的不一致，必然会抑制爱情的萌发。共同的思想意识可以把男女紧密地结合在一起，他们志同道合，情感交融。

无疑，道德价值观念在这里也具有一定的意义。它的规范控制一个人的行为。这些不成文的准则决定一个人与其他人的关系，形成人们在具体历史条件下的道德概念。

爱情要求男女双方具备一致或相似的道德价值观念。这种观念和行为的内在和谐是双方湖性适应的条件。当一方认为某种行为是符合道德标准的，而另一方却认为与道德标准不相容的时候，双方之间就会出现隔阂，爱情也就成为不可能的了。英国作家萧泊纳笔下的一个主人公曾经挖苦地说：“这个少妇没有良心，而我的良心却足够两个人用”。在道德品质方面是不能取长补短的。在爱情中，良心要求良心，道德要求道德，正直要求正直。

还必须指出一个人的美学价值观念对爱情的作用和意义。这是一个有关教养，艺术文化修养和按照美的规律认识世界的问题。它最终反映一个人在具体历史环境中的品行的某些方面。

所谓美学价值观念，决不是指个人对不同艺术形式的流派的偏爱。可能有的人喜欢音乐，有的人喜欢绘画或雕塑，也有的人更喜欢诗歌等等。这是个人志趣问题。而美学价值观念则集中和概括了不同艺术形式和风格以及现实生活中的美与丑，雅与俗的基本标准。因此，它形成同心理优势相适应的思想意识。一致或相近的审美情趣会加深爱情。共同与和谐的审美气质有利于爱情的发展。对现象一致或相似的审美认识，是友谊和爱情高级情感形式的条件。它构成品德和行为的一定内容。

一个人的智力和天赋在爱的选择中也有一定的作用。在这个领域有两个方面。一个方面只表现为可能性，即一个人的遗传因素；另一个方面是以社会因素为转移的可能性实现，即在一定的社会环境中通过教育和实践而获得的本领。

精神财富和智慧的力量证明了人相对于动物的优越性。这些都是爱和情感联系的促进因素。

在选择情侣时，所谓人的行为文明也起一定的作用。乍一看，这个因素只不过是形式上的，并不是本质的。但是一般地说，行为美是一个人心灵美的外在表现。它表明一个人的高尚，教养，善于同别人交往的能力。

28岁——50岁之间：

中国有句古语，叫做“人情大于王法”。中华民族是一个情感极其丰富的民族，要不然也不会诞生那么多诗词歌赋了。古往今来，关于情感的旷代佳句数不胜数，引出千古绝唱者也不乏其人。“问世间情为何物，直教人生死相许？”这个问题我也讲不清楚。这里，我只就现实生活中营销人的感情问题谈一谈我的思考。

我觉得，感情是一把双刃剑，如果处理的好，可以推动事业的发展；如果处理不好，就会极大地拖累自己。这个怎么把握，非常关键。

今日的中国社会，人权意识越来越强，个性化倾向越来越明显，感情的风浪也越来越大。邓丽君的歌刚刚流传到大陆时，一度被列为“靡靡之音”而被封杀；印度电影《流浪者》里拉兹和丽达的某些亲昵镜头，是人们所能公开接触到的为数不多的感官刺激之一；近年的“美女文学”，则以裸露的文字向人们展示都市年轻女性的性观念；2024年出版过一部被称为“妓女文学”的小说，却没有被禁；婚前性行为、网络虚拟性爱、性派对、性骚扰、对同性恋群体进行关注等，社会的宽容度在增大。姑且不论这一趋势的作用是积极的还是消极的，但事实上的感情婚姻问题是大大的复杂化了。我曾经看过一个报道，成都市2024年有800位男人跑到妇联去投诉，诉说夫妻不合，投诉妻子有外遇，有的要求做亲自鉴定。《网易新闻》去年披露的一个调查显示；中国高质量的婚姻只有3%。国际上也曾有过一个调查，据称，人类的婚姻，夫妻间不忠诚的比例高达75%。据网上的报道，广州出现了“圈子”相对封闭，成员“流动”频繁的“有性无爱”的性放纵群体。

我认为，人应该用理智控制感情，人的感情应该受理智的约束。但感情是人的最活跃的因素，总想冲破理性的束缚。人的感情和理性之间，长期在进行着斗争和冲突。感情是一种没有方向的力，必须将其纳入理性的轨道，才能创造正效益，反之则对人是有害的。所以，在感情投入的问题上，我觉得起码一条是必须把握的，这就是时间。你要知道，要投入感情，就意味着必须用大量的时间，去消化这种情，包括去澄清这种情。在这种情况下，如果你花费的时间，成为你事业的一种推动力，那就是对你有益的。否则的话，就会成为一个拖累，就会很麻烦的。50岁以后：

我想在事业和爱情上来个双赢。白天专心致力于事业，干好事情获得精神上的满足，回到家就是好妻子、好母亲，让家的味道无尽散发。家庭和睦就是我最高的奢望。

待到50岁我就放弃工作，将全身精力放在家庭上。到那时有钱又有时间，想跟朋友去哪儿就去哪儿，带着我的父母出去旅行。让他们感到生我这个女儿没有错，我们到处走走看看，品味乡间田园的恬静生活。看日出日落、云卷云舒、看炊烟袅袅、波光粼粼；看秀丽的山色或到湖边垂钓；再体验一下异族人民的文化风俗。只要能想到且又能去的地方我们都要去看一下，品尝各地的美食。安静无忧的过完此生就算无憾。同时也让父母此生无憾。

想象中的一切都是美好的，很顺利，很完美的。我的奋斗目标就是完美。

有了以上对爱情的合理规划，只要塌实地去实践，相信我已经“执子之手，与之偕老”了吧！

四．

金钱

28岁之前：挣够房和车的首付款（现下大概七八万左右），具体怎样做，我在事业方面已详细说明。28岁——50岁之间：

两个人从恋爱到结婚组建家庭，即使是在物质贫乏的年代，也离不开柴米油烟，免不了银钱计算。

当然，一旦成家，财富管理更成为夫妻间的超级敏感话题：谁管钱？今年的春晚小品让成都“耙耳朵”名扬四海，原来美丽的川妹子当着蜀中男儿的家。从财富管理的角度看，这种“女主男从”模式颇值得肯定，因为掌管家庭财权的女人，只要不滥赌，花钱如流水者甚少；但有家的男人，一旦手头宽裕，碰到朋友扎堆或兄弟聚会什么的，更容易冲壳子埋全单，而这很可能就破坏了原本有序的家庭财务安排，引发家庭内口舌纠纷或暴力战争。

进一步看无数鲜活的家庭经验教训表明，夫妻间太过于计较财富，婚姻通常也难长期维系。最难做的往往是管钱一方，需要在一毛不拔和千金散尽之间，找到合情合理的管钱法则，分寸拿捏稍有不准，就很容易里外不是人。因为钱弄得家庭失和、夫妻反目的事比比皆是，主要的原因通常是，双方都过于计较具体的家庭开支或投资，没有形成内部统一的财富管理标准，没有明确清晰的财富管理体系，也就是没有解决谁说了算、怎样说才算等关键问题。

既然家庭是两个人的，除非做过婚前个人财富公证，那么家庭财富就为双方共有，大家是一荣具荣的关系。那么所有支出或投资，都必须有利于家庭持续发展，有利于增进夫妻恩爱，而不是相反。如果非要列出放之四海皆准的家庭财富管理法则，不妨借用李敖念念不忘的话，就是要对浪费开支“金刚怒目”，对必要开支“菩萨低眉”，对升级换代“尼姑思凡”。如果一方确实需要增加开支，最好事先讲明，争取达成共识，而不是挖空心思私建小金库。

说到底，家庭财富管理确实有道可循，只要双方处理得当，财富并不是婚姻势利化的标志，也不会成为夫妻关系紧张的导火索。关键是双方都要基于善意、富于建设性的多为对方着想，多为全家着想，多为未来着想，都愿意好好过日子而不是胡乱折腾。那么，点滴积累的财富，就会变成优良的润滑剂，让更多家庭平凡琐碎的现实生活，变得有滋有味，地久天长。

50岁以后：

我会把我的全部资产变卖成现金，捐一半给国家搞国防事业（国家的安定是人民提高生活水平的前提），再捐些给慈善机构，剩下的就用来买股票，然后和我的另一半周游世界各地的名胜古迹。

金钱不是万能的，买不到春的到来，秋的收获。不求过奢华的生活，只要一家人健康，快乐，幸福，那就是老天对我最大的恩惠了。五．结尾

美好的人生要靠自己创造。虽然计划不如变化快，但是合理的规划会帮助我有信心接受未来的各种挑战。这便是我粗略的人生规划。