XX区老旧住宅区物业管理攻坚方案

为进一步推进XX区老旧住宅区物业长效化管理工作，推动全区老旧住宅区物业社会化管理全覆盖，全面提升物业管理工作水平，结合物业管理攻坚年和我区老旧住宅区物业管理实际，制定本方案。

一、指导思想

为深入贯彻国务院关于部署推进城镇老旧小区改造工作会议精神，落实推动老旧小区后续长效管理机制目标。坚持政府指导、重心下移、属地管理的原则，加强社区治理能力，促进物业管理与基层社会治理相融合，推进老旧住宅区物业管理“扩面提质”，着力提升人民群众居住生活品质。

二、工作目标

按照《XX市老旧住宅区物业管理攻坚方案》（X府办发〔2025〕X号）要求，物业管理攻坚区域为2025年年底前建成，未实现物业服务社会化管理的住宅区。封闭的老旧住宅区遵循既定的物业管理区域；未封闭的由各街镇根据房屋共用部位、共用设施设备和业主的管理需求等情况划定物业管理区域，按照年度攻坚工作任务清单抓好落实。

到2025年年底前，实现“三个全覆盖”目标。发挥党的领导核心作用，实现党组织对老旧住宅区物业管理工作领导的全覆盖；强化业主自觉参与管理的意识，实现老旧住宅区业主自治组织建设全覆盖；提高物业服务社会化程度，实现老旧住宅区物业管理社会化全覆盖。

三、组织机构

成立XX区老旧住宅区物业管理工作领导小组，负责统筹协调推进攻坚工作，区长XX任组长，区委组织部长XX、副区长XX任副组长，区直相关部门，各街镇主要负责人为成员，负责研究解决老旧小区社会化物业管理工作中的重点、难点问题。

领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，由住建局XX局长担任办公室主任，负责具体日常组织协调工作。

四、管理模式

属地街镇及社区在征求业主意愿的基础上，充分发挥业主委员会等业主自治组织的作用，结合老旧小区的具体情况，可参照三种模式进行老旧住宅区物业管理。

(一)引导业主自治

属地街镇及社区进一步转变职能，充分行使业主参与权、选举权、知情权、监督权，发挥业主委员会等业主自治组织的作用，引导业主委员会及业主通过居民自治、居民自管与聘请专职人员相结合的形式或物业服务外包等形式对住宅区进行自治管理。

(二)聘用物业服务企业提供专业化物业服务

属地街镇指导社区或业主委员会组织召开业主大会，业主大会决定聘用专业物业服务企业的，拟定物业服务标准、物业收费标准等物业服务方案内容，按照《民法典》规定，经法定比例人数和面积表决通过后，由业主委员会或依法授权委托的社区与物业服务企业签订物业服务合同。业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，履行各自的权利义务，业主按时交纳物业费，物业服务企业提供专业化物业服务。

（三)建立物业服务机构，加强日常服务

各街镇可与物业企业在辖区内建立“物业服务中心”，按照居民服务需求委托物业派驻专职人员提供专业物业管理，为老旧小区提供卫生保洁、绿化养护、公共部位日常维修等基本物业服务，实施物业常态化管理。

五、管理责任划分

1.区住建局：牵头统筹协调抓好全区物业管理工作，负责物业管理法律、法规、政策的贯彻实施，负责老旧住宅区物业管理攻坚工作的统筹和指导各街镇落实物业攻坚工作。

2.街道办事处（镇）：负责落实辖区内老旧住宅区物业管理社会化工作；组织老旧住宅区业主结合实际成立业主委员会、自治委员会、自治管理小组等业主自治组织，为引入物业管理奠定基础；指导社区充分发挥网格员、楼栋长作用，协调化解辖区内物业管理矛盾纠纷，创新开展物业管理服务等相关工作，并积极探索实施新形势基层社会治理体系的完善和治理能力的提升。

3.区委组织部：负责指导全区各级物业管理部门、物业服务企业和业主组织党组织开展党建工作；建立健全街镇、社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业多方议事协调工作机制，发挥党组织统筹协调作用。

4.区财政局：负责筹集拨付区级老旧住宅区物业管理奖补资金；会同区委组织部、区住建局和属地街镇等单位制定物业管理奖补资金使用管理办法并监督实施，确保专款专用。

5.区民政局：负责指导并推进老旧住宅区所在社区的群众自治组织建设、社区治理工作。

6.区城管局：负责老旧住宅区市容、环境卫生治理，生活垃圾清运行业管理；负责对老旧住宅区内的违章建筑、毁坏绿地等行为进行查处。

7.规自分局：负责对老旧住宅区物业管理用房选址的审核；配合区城管局和属地街道办事处，核实老旧住宅区涉嫌违章建筑是否取得规划和土地许可情况。

8.市场监管分局：负责监督检查价格公示、收费缴费和电梯等特种设备安全及计量监管；会同区城管局等单位制定老旧住宅区卫生费收费标准、制度，建立收费纠纷调解机制，协调解决收费纠纷问题。

9.消防救援大队：配合街道负责对老旧住宅区消防设施、消防车道情况进行业务技术指导，因地制宜研究解决办法。

10.各相关部门对于需要明确的事项，按照各自职责制定相应实施细则，做好物业管理工作。

六、工作步骤

以各街镇为实施主体，相关部门联动配合，共同推进老旧住宅区物业管理社会化全覆盖，具体工作步骤如下：

第一阶段：宣传引导（2025年7月15日前）

由各街镇以老旧住宅区、社区服务中心为宣传点位，通过宣传栏、展示版、条幅等方式宣传，全面宣传老旧住宅区社会化物业管理的政策法规、惠民举措、管理模式。

第二阶段：具体实施（2025年7月16日-11月）

由街镇、社区组织选定项目的居民成立业主大会及业主委员会，制定物业服务模式、服务标准、收费标准等内容，组织召开业主大会，经法定比例人数和面积表决通过后进行公示，并按照表决结果组织开展相应模式的物业管理工作。

第三阶段：全部覆盖（2025年12月）

完成老旧住宅区物业管理社会化全覆盖工作，总结经验，全面推广，实施常态化物业服务，做好长效化物业管理。

七、保障措施

（一）充实基层管理力量

配齐区、街镇、社区物业管理工作力量，区物业管理主管部门配备5名以上工作人员；街镇配备1名以上物业管理专职工作人员；社区配备2名物业管理专职工作人员，确保物业管理工作顺利开展。

（二）建立联席会议制度

建立物业管理工作联席会议制度，由各街镇定期组织住建、规划、城管、消防等部门召开联席会议，研究和解决物业管理工作中存在的突出问题，统筹协调相关部门，建立相关工作机制。

（三）开展业主组织建设

区物业办指导街镇做好业主委员会组建工作，街镇、社区对照任务清单中的项目，逐一做好宣传发动工作，对业主委员会组建、换届工作进行全程监督指导。已成立业主大会，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。业主可采取现场开会、书面和电子投票等方式进行表决。

（四）建立物业专项资金

区政府设立物业管理专项资金，由区财政局会同相关部门制定物业管理专项资金监管使用办法。物业管理专项资金主要用于以下两方面：

1.老旧住宅区物业管理奖补专项资金

建立奖补资金约200万元，用于对老旧住宅区转变物业管理

模式中，物业管理社会化程度高、物业服务费和生活垃圾处理费收费率高的街镇、社区居民委员会和“三长”进行奖励；对工作开展好的业主委员会进行奖励；对承接老旧住宅区管理面积大、服务标准高、业主反映好的物业服务企业进行奖励。

2.老旧住宅区物业管理应急专项资金

建立应急维修资金约300万元，用于处理辖区内物业管理突发事件的实际支出。由各街镇负责对辖区内的老旧小区提供共用主管道维修、路面硬化及楼顶渗漏等应急维修工作。

（五）加强宣传工作力度

充分运用广播、电视、报纸等传统媒体以及微信公众号、微博、小视频等新媒体，广泛宣传推行老旧住宅区物业管理社会化的重要意义，解读物业管理法规政策，引导业主提高物业服务商品化意识和自治意识，帮助业主明确自身权利义务。督促物业服务企业依法经营，鼓励其通过仲裁、法律诉讼等方式合理维权，营造社会舆论氛围。