在这寒冷的x月，维护队一班在职人员x人：新入职x人，x人因个人原因离职，没有影响到班上的工作。在这个月里严格执行公司的规章制度，落实好公司下达的工作任务，做好本职工作。
本月工作情况如下：
1：参加年终总结大会，公司领导宣布了优秀团队，优秀员工的结果及颁发了奖金和证书。各位领导汇报了去年的工作，和20xx年的工作计划安排，点评了去年工作中的不足和在新的一年工作中需要改进的地方。
2：参加公司组织开展的年终队列展示、文艺表演，全班每天下班后抽时间积极训练、排列节目终于得到了展示。大家都以友谊第一，重在参与的思想，体现了公司团结友爱、欣欣向荣的和谐气氛。
3：协同维护队一班、三班，对整个小区及外围门面的消防设施进行了全面的监察，记录清楚消防设施的完好情况，保障了小区的消防安全。
4：在春节期间，尤其是xx，每家每户都要放烟花炮竹庆祝新年，全班尽心尽责，做好巡察工作以防火为重点，对小区内不在指定位置放火炮、烟花的业主进行了劝导和指引到小区外放烟花，对消防隐患进行了清除，真正做到了防范于未然。
在x月份工作中，xx期间为确保小区安全，为小区业主营造一个安心舒适，放心的家。加强防范力度，做好防盗、防火等工作，使春节期间未发生一起重大事件。那天我班上中班，这是我从小到大第一次没在家吃年夜饭，而是在公司这个大家庭里和公司领导及全班兄弟姐妹一起过的春节，在上班期间还得到了x经理等各位领导的慰问，使我们受宠若惊深刻感受到了公司这个大家庭的温暖。在公司领导的关怀下，在同事的帮助下，我要以先进员工为榜样，用心工作，为长期企业的兴旺发达，贡献自己的力量做好自己的本职工作来回报公司，这个月里工作中的不足将在下个月里及时纠正。
20xx年x月份工作安排如下：
1、严格执行公司的各项规章制度，完成好队长安排下来的工作任务，规范自己的工作态度和行为，为其他队员做好榜样，管理好全班的各项工作。
2、不断提高队员的业务素质，要有计划的组织队员学习技能培训，检查督促队员管好、用好岗位物品和消防器材，使其保持良好工作状态。
3、为了维护小区大门口、路面卫生，在保洁部下班后，我班将实行见脏就清，见乱就收的原则，保证给业主一个良好的视觉环境。
4、对新入职的队员进行岗位职责培训，提高其服务意识和团队理念，尽快的融入到公司这个大家庭里面来。
为了在新的一年里更好的扬长避短，克服之前工作中的不足，树立良好的服务口碑，20xx年南部会所将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行。以提高管理服务效能，营造和谐生活环境，配合营销工作为中心计划开展工作。
>一、加强员工培训，完善内部管理机制。
1、在现有工作手册的基础上，根据工作需要不断完善工作手册，落实执行公司下发的iso质量管理体系文件，使每一位员工了解工作规程，达到规范自己、服务业户的目的。
2、根据年度培训计划对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高会所员工水平，尽快带领出一支业务过硬、服务意识强的员工队伍。
3、对会所员工自身特点、专长、结合日常工作表现，进行合理评估，合理安排岗位，明确发展方向和目标，对不称职员工坚决撤换。
>二、积极配合营销及客服工作的开展。
通过推出更贴心的服务，展示物业服务水准，做到人人都是称职的“形象销售员”，令客户对公司及楼盘增强信心。
1、根据销售中心的装修以及布局提出合理化建议，做好服务软包装。
2、服务礼仪不漏掉每一个需要注重的细节。
3、个人简历服务用语文明、礼貌，统一说词，规范用语。
4、通过销售中心以及样板房的服务，展示后期物业服务的水准。重点在于提升物业公司的形象，发掘并展示公司服务的优势和亮点。
5、对物业的营销推广提供物业管理的卖点，充分介绍物业优势而又避免随意许诺，对客户提出的物业管理问题进行咨询答疑。
>三、开展业主需求调查。
积极参加与销售中心开展的业主联谊活动，集中了解业主反馈的信息，在销售中心帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务更加贴近业主。
大家上午好!
有幸站在这里向大家作工作述职，开始之前，请允许我向各位表示感谢，谢谢大家2年来对我工作和生活上的支持和帮助，谢谢你们。
过去的2年，我们一起经历了x之初规章匮乏的摸索探索和x时的争分夺秒，一同感受了生活设施从无到有，由简到优的转变，一道体味了x、x、x的艰辛。很高兴，也很幸运和大家一路同行。
过去的'进步、成绩毕竟已经过去，并不能代表未来，今天的述职我将着重讲不足和今后的打算，如有不妥之处还请指出：
不足之处：
>一、安全监管、安全检查力度欠缺，安全管理偏虚，未切实兑现_上为领导分忧，下为职工负责_的承诺。
去年竞聘时，我就立下_要成为x领导管理安全的助手，要坚持上为领导分忧，下为职工负责的原则，充分发挥监督管理职能_，现在回头看看，离目标确实相差甚远，最主要的体现就是在安全监管上偏虚，瞻前顾后，怕左怕右，没有深层次去发掘问题，对发现的问题也没跟踪，片面听取某些同志口头回复。从今年的x可以看出，某些部门手册规章相当混乱，台帐记录甚至一年都没填写，这些问题平时就应发现，为何能遗留一年?某些部门的设备，x领导已经再三要求检查使用情况，结果就凭一次的测试就汇报没问题，没有平时去督促训练，结果关键时刻掉链子，险些在年关引发x安全严重差错。
>二、安全业绩监测不足
未采取措施评测每个部门的安全业绩，年终时还凭着年度是否发生不安全事件来判断部门的安全管理水平，这样下来容易造成安全管理水平高低一个样，措施做与不做一个样，发生不安全事件自认倒霉的可怕局面，这不但无法切实保证员工的利益，而且无法为x领导决策提供合理依据。
>三、安全培训欠缺
x初期，x新员工占大多数，开展了一定的安全培训，但随着后期有人抱怨培训太多，再加上x忙的借口，便放松了培训力度，今年的培训时间更是屈指可数，因而，大家的安全意识有所淡薄，我所指的淡薄不是大家都不要安全，而是对待安全的态度有了松懈，不安全事件发生在别人身上就抱着一种旁观者的心态，没有在自己身上发生就是安全的，如果发生就自认倒霉，现在大部分人还是一个被动的安全状态，还是x要求干啥我干啥的状态，这离我们主动的安全意识还有较大差距。
>四、x管理体系推进不扎实，风险管理还停留在x层面。
我们x的x手册纳入在x手册中，内容相对于《x体系建设指南》还很不完善，对全员虽然进行过2次x体系相关的培训，并进行了1次考核，但是现在真正了解体系的人员不多，熟悉掌握体系的人更是少之又少，因而体系推进工作还留在表面，还没做到全员周知。风险管理还停留在x层面，还是由x主动识别一些风险，发布一些警示，两年来，没有一个部门向x主动提供识别的安全风险，部门的风险源库还是去年年终x突击完成的，一年来均未进行完善、补充和更新，没有实现真正的风险管理，全员的风险管理。
今后努力方向：
一、积极转变角色，当好x领导安全管理的助手，要敢问敢管，狠抓安全监管和措施落实，发现隐患及时指出并督促完成，真正为领导分忧，为员工负责。
二、按照年初的安全目标责任书，建立健全月度和年度安全业绩监测制度，做到月月考核，分配年终安全奖时有据可依。
三、加大全员的安全培训力度，积极扭转员工被动的安全意识，注重明年新进人员和实习人员的岗前培训和教育。
四、继续开展x体系知识培训，并加大考核力度，让全员熟知体系内容，逐步推进基层部门和员工的风险管理，形成人人主动识别安全，人人分享安全的氛围。
五、注重实际，引导各部门完善操作手册，并督促手册培训，防止手册成为柜中的压箱物。
六、时时刻刻关注x安全生产状况，积极识别安全风险和隐患，实时告知x领导，并采取措施予以应对和警示。
以上是我2年的工作总结和今后打算，诸多不足之处，还恳请各位予以当面指出。
还是借用我竞聘时的词，_冰冻三尺，非一日之寒_，安全工作不能一触而就，好的安全意识不能一讲而成，好的安全方法不能一步到位，这需要持久的积累和不懈的努力，大家应该从近期x的处罚可以看出，安全不仅关系到自己的切身利益，还关系着我们相濡以沫、共经患难同事们的利益、名声，还有前程，所以希望大家能关注安全，能一如既往的支持、配合我。
最后我想借此机会，祝愿大家新年快乐，万事如意。
谢谢大家。
尊敬的公司领导及各位同事大家好!
时光如梭，岁月如流，转眼一个月的工作已经结束，新的工作以悄然开始，维护队一班在职人员18人：新入职4人，2人因个人原因离职，没有影响到班上的工作。在这个月里严格执行公司的规章制度，落实好公司下达的工作任务，做好本职工作。
本月工作情况如下：
1：参加了公司组织的五四青年节友谊比赛、大家都以友谊第一，重在参与的思想，体现了公司团结友爱、欣欣向荣的和谐气氛。
2：这个月里执行好公司下达的任务，针对进入小区背篼做了进一步的规范管理，对进入小区的背篼及时排查，更加完善小区安全。
3：东大门道闸已经通车使用，培训好岗位人员，人员合理安排，把守好小区各个进出口。
4：这个月里，积极配合客服部对38、39号楼做好接房工作，通过各部门的共同努力，让新入住的业主感受到一个温馨舒适的家。
在5月份工作中，加强服从意识，提升服务质量，增强团队的凝聚力，巡逻人员加强了对小区的巡查，尤其对外围面门，采取了不定时的巡查方式，遇到可疑人员及时排查，遇到突发情况时迅速赶到现场，这个月工作中的不足：车库岗对进出车辆检查不到位，岗位人员责任心不强及精神面貌不是很好，这个月里工作中的不足将在下个月里及时纠正。
____年6月份工作安排如下：
1：严格执行公司的各项规章制度，完成好队长安排下来的工作任务，规范自己的工作态度和行为，为其他队员做好榜样，管理好全班的各项工作。
2：继续管控好进出背篼及装修工人的进入，岗位人员管好关好小区内的电子门，做好对东大门的管理，进一步确保小区安全。
3：不断提高队员的业务素质，加强队列训练提升队列能力，提高人员岗位形象及精神面貌，使其保持良好工作状态。
4：对新入职的队员进行岗位职责培训，提高其服务意识和团队理念，尽快的融入到公司这个大家庭里面来。
岁月如梭,自我20__年_月底调到__花园管理处任主任一职以来,在不知不觉中已经过去了一年半光景,回顾过去,__花园管理处在公司领导的正确决策和全体员工的共同努力下,圆满完成了各项任务指标,取得了骄人的成绩。作为__花园管理处主任,我感到无比的自豪,同时这也时刻提醒我自己,不要被一时的成绩所倾倒,要再接再厉,争取来年取得更大的成绩。下面我就自己在__花园管理处20__年的工作开展情况作以下汇报:
一、严于律己,率先垂范,发挥自身榜样
俗语说得好,_没有规矩不成方圆_。一个团队,如果没有严格的规章制度去约束,那将是一盘散沙。我深知要带好一个团队,第一责任人的工作思路和身体力行十分重要。因此,在管理处,我时刻严格要求自己,以身作则,率先垂范,为员工树立了一个良好的榜样。在工作上,我一直把关注细节,强化管理作为工作重点来抓,努力争上游,为公司的发展尽自己的一份力量。
1、在员工中树立良好的形象
以身作则是我一贯的工作作风。在日常的工作中,在这方面得到充分的体现。每天我总是提前到岗,遇到恶劣天气,甚至徒步一个多小时,也会按规定提前进行签到,从来不搞特殊;在工作中出现重大难点时,我都能够站在一线,出谋划策,为员工同志起到支持和鼓舞的作用。
由于我能够严格要求自己,在工作当中以身作则,这对搞好__花园管理处这个队伍起到了不可低估的作用。员工们经常感慨的说:论年龄主任比我们大、论职务比我们高,主任都能够做到,我们又有什么理由做不到呢?
2、坚持每月召开全体员工大会,总结经验教训
我到__花园管理处工作以来,坚持每个月召开一次全体员工大会,每次都由我亲自主持,首先由各部门负责人总结当月工作,安排下月工作重点,让员工充分了解管理处的工作动态。另外,我还在总结会上将工作中存在的问题提出来并作出指导,对工作中涌现出来的好人好事进行通报表扬,把员工大会变成总结经验、解决困难、现场培训、提高服务技巧的多重会议,收到了良好的效果。
二、不断总结创新,搞好与置业公司、业主的关系
__花园小区是__置业公司第一个开发的项目,存在的问题较多,另外该项目属定向开发,业主群体也具有特定的职业特殊性。面对这种情况,我一方面要与置业公司进行沟通,做好房屋维修事项,为给业主做工作打下基础,另一方面又要面对特殊的业主群体,做好各项解释工作,争取业主对我们物业公司的理解和支持。这两方面的工作交织在一起,工作上的难度可想而知。为做好这两个方面的工作,我采取了以下几个措施:
1、坚持验收标准,确保物业移交质量
__花园小区虽然是去年接管的项目,但因小区房屋及设施设备存在诸多质量问题,导致移交工作一拖再拖,维修整改变成了拉锯战。今年,项目移交和问题整改是我们工作中的重点。针对置业公司对我们的不理解,认为我们是吹毛求疵,但是我们仍然坚持按照公司领导的指示,保持_不卑不亢_的态度,一方面积极按照对方的安排进行验收,但在验收过程中严格按照标准进行检查,并及时反馈整改意见;另一方面也积极帮忙出主意,协助置业公司进行整改。物业人员的执着、认真、敬业的精神深深的打动了置业公司的人员,使其转变了思想认识,使得移交工作有条不紊的进行着。尤其说这是一个移交的过程,不如说是对置业公司人员培训的过程,也可以说是给自己提供了一个提高自己的机会。
2、互相谅解和支持,营造双赢局面
__花园小区的商铺电表原来设计安装在各自户内,这不仅容易出现商户偷电现象,还对我们查抄电表和今后的管理都带来极大不便。为此,我们向置业公司提出让其将商铺电表进行改造,因改造需投入一定的资金,同时原施工单位也不与配合,导致此问题迟迟得不到解决。在了解了具体情况后,我及时召开了相关人员会议,大胆提出了一个折衷方案,由__置业公司出资购买材料,由我们自己派人施工,共同承担责任,尽快完成改造工作。置业公司很快同意了此方案,使久拖不决的问题迎刃而解。一项就为我们今后自己改造节约资金4000余元,同时也方便了管理,堵塞了漏洞,减少了以后的损失。
3、加强水电管理,控制成本支出
①我一直认为前期共用水电费用的控制是物业利润的一个增长点。因此,对于水电管理,我一直特别关注。在物业办理移交之前,我们一方面查找未安装计量装置的部位,另外一方面做好计量表的数据统计工作,为以后和开发商清缴费用留下重要的依据。在今年9月份在跟开发商办理水电移交之前,我已全面了解了公共水电使用情况,并和设备部长多次进行沟通,掌握好了第一手资料,为和开发商清缴前期水电费用打好了基础。当置业公司拿出自我们进驻以来,置业公司所缴水电费用16万多元,要求我们支付时,我根据项目的实际情况,以及我所掌握的各种数据,最终支付给开发商水电费万元,为公司节约开支万元。
②__花园开发商返租的商铺比较多,为及时清缴空置以及返租房屋的物业管理费用,我多次与开发商进行沟通,最终收回空置以及返租房屋的物业管理费用6万余元。
③针对小区一些设施存在的问题,我多次与开发商进行交涉,最后更换了小区大门口劣质的项目标识;在地下停车场加装了安全防护设施;重新焊接了1号车库的雨棚,并将其它车库的的雨棚也重新进行了加固,减少了安全隐患,同时也减少了我们的成本支出。
三、大力开展社区文化活动,丰富小区业主和员工生活
社区文化建设是我们联系业主的纽带,也是创造和谐社会、活跃员工生活的好方法。20__年根据公司总体安排,__花园管理处结合小区实际情况,认真细化方案,积极落实,先后成功开展了___花园迎春联欢会_、_共建和谐__社区,为祖国六十华诞献礼_业主签名活动、_迎国庆、中秋双节_红歌会等,不但得到了小区广大业主的好评,同时也丰富了员工的业余生活,加强了员工的凝聚力,起到了良好的效果。
四、结合项目实际,采取管理新举措
1、实行车辆管理,进行刷卡收费
对于车辆收费是当今比较敏感的话题,加之媒体舆论导向,业主对收取车位费的抵触情绪可想而知,再加上__花园业主群体特殊,车辆收费更是难上加难。如果路面停车不收费,这不仅直接影响到地下停车场车位费的收取,还关系到后期路面的维修工作。为了增加项目的运营能力,年初,我就在脑海里酝酿着车辆收费问题,此项工作虽然困难重重,但是经过深思熟虑后,我还是决定迎难而上,在小区内实行了机动车刷卡收费管理,20__年全年我们共计增加收益万元。
2、推行_1+1+1_的管理模式,效果显着
_1+1+1_的管理模式,即一个部长、一个客户助理和一个内勤为一小组,各项任务责任到组,各负其责。当初推行_1+1+1_的管理模式,也只是针对收费工作,后来见效果显着,进而将这个模式扩大到整个管理工作当中。这不但有利于物业费的收缴工作,同时在管理方面也收到良好的效果。目前,__花园入住率仅有42%,但在全体员工的共同努力下,我们仍较好的完成了今年的经营目标。实践证明,推行1+1+1_的管理模式不乏是一项成功的好举措。
3、互相检查监督,实行保洁工作互检制度
__花园小区的业主对保洁服务的要求较高,这也是业主们在前期最容易常常提出不交物业费的一个理由。为此,我经过调查研究,针对这个特点和我们保洁服务中确实存在的一些问题,在强化培训工作流程和工作标准的基础上,实行了_保洁工作互检制度_。保洁员在互检过程中能够相互学习借鉴,总结经验,取长补短,从而提高自身的工作效率。通过互检,保洁员的业务技能得到了提高,不仅受到了广大业主的好评,而且也得到了公司领导的赞扬,品质管理部还组织其他项目的环境主管以及保洁人员到我们项目做经验交流。
4、以送保洁服务弥补物业服务中的瑕疵
在日常的物业服务过程中,一些不愿看到的特殊问题也难免发生。比如,自行车丢失、汽车被碰被划等,在出现类似的情况下,业主们往往都是以拒缴物业管理费来弥补自己的损失。如果我们因此来满足业主的需求,那将给我们今后的工作带来负面的影响,特别是我们小区的业主,他们大部分都是一个单位的,如果给一户业主减免了物业费用,那影响将是不可估量的。我常给员工灌输物业管理费是我们的_口粮_,不能轻易说_免_字。针对业主的这种心理,我们没有一味去迎合,而是采取了上门进行安抚解释、双方磨合冷处理、变相补偿的方式来解决。目前我们尝试了免费给业主家做一次或二次保洁服务的处理模式,成功的处理了2家业主的问题,清缴了全年的物业费用。这种方式不但较好的解决了问题,缓和了我们与业主之间的矛盾,同时还为我们的家政服务扩大了宣传,把负面影响降低到了最低,但此方法也未必是十全十美的,我们只是一种新的尝试。
虽然20__年我们__花园管理处取得了一定的成绩,但是还存在着不足,主要有以下几个方面:
1、在员工培训方面
20__年,__花园管理处虽然在公司整体_规范服务年_的要求下,加大了培训力度,在员工服务礼仪、岗位纪律、业务技能、法律法规方面都进行了大量的培训,也取得了一定的成效,但是培训形式还是过于单一,效果不是太理想。
2、在员工的绩效考核方面
20__年在员工的考核方面做了很大的改进和努力,但与公司要求还有较大差距。在如何充分发挥绩效考核的作用,充分调动每个员工的积极性,真正做到_奖勤罚懒_和_工作有标准,检查有依据_方面还需深入的探讨和努力。
_责任大于能力_。一个人的能力可以在不断的学习和实践中提高,不懂就学,不会就问,关键时刻我们还有公司领导和各职能部门的大力支持,只要你有责任心和敬业精神,我相信就没有解决不了的问题。这也是我这一年来工作的一个深刻的体会。
20__年即将过去,依据管理处主任岗位职责,结合自己在一年来的表现,我自己认为完全胜任管理处主任一职。各位领导、同仁,无论20__年取得的成绩还是存在的不足都已经成为过去,我们要放眼未来,在新的一年里,我有信心在公司领导的正确指引下,在__花园全体员工的齐心协力下,__花园管理处的工作会做得更好,我们将尽力为公司的发展贡献自己的一份力量。
>一、管理，分别是大自然物业、京兴
物业和钱江物业，李家斗小区属老旧小区开放式社区管理、钮店湾新村属农民新村开放式管理。
>二、所辖小区的发展现状
尽管近几年来市区住宅小区物业管理发展迅速，但涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越难，表现在以下四个方面:
1、物业费用难收缴。物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题，参与座谈、调查的物业公司普遍反映，现行物业管理条例明确的收费标准偏低，小区居民自动缴费意识不强，调查的参与23家物管企业20_年物管费平均缴费率为。仅3家企业达到收支平衡或略有盈余。
2、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足，物业公司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。部分小区服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容，小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。调查问卷统计，42%的居民认为小区服务质量一般，20%的认为较差。
3、小区环境难维持。总体来说新建小区物业管理较好，老小区、安置区环境差距较大。部分小区内扒翻种植、破绿毁绿、乱拉乱接、乱停乱靠、违章建设等行为屡见不鲜。
参与调查的市民对小区停车问题反映特别强烈，83%的认为小区汽车乱停乱放，33%的认为小区行路难。以莲花5号区为例，一到傍晚小区道路车满为患，公共场地挤占一空，不仅小区居民难以出行，而且已经发生过居民家中失火，消防车无法通行、及时施救的严重情况。
4、物业经营难阳光。大部分物业公司除物业费用外，还有门面出租、广告经营等其他收入，但这些收入和公共支出情况不公开、不透明，小区居民无法进行有效地监督和查询。有6%的被调查对象认为物业公司存在乱收费现象。
>三、当前物业管理难的主要成因
1、物业公司缺乏监管。由于房地产业发展迅速，住宅小区数量越来越多，分布范围越来越广，但市房管局物业管理科室仅有两三名工作
人员从事行业主管工作，难以对面广量大的物业公司进行有效的监督和管理。由于我市尚未制定《物业管理办法》，街道、社区以及其他有关职能部门的物业管理监管职责还不明确，绝大部分小区没有成立业主委员会，多层次的物业管理监管体系严重缺失。
2、物业收费缺乏手段。老小区执行的物管费政府指导价标准是20_年制定的，10多年来，劳动用工成本和物价指数翻了若干倍，但物管费标准一直未作较大调整。最低标准只有元/㎡/月，以100㎡住宅为例，全年物管费仅480元。即便如此，物管费用仍然难以收全，由于多种原因业主往往拒绝缴纳物业费用。
物业公司没有任何强制手段，也不能够采取断水断电等粗暴办法。部分物业公司迫不得已到法院起诉，但是耗时长、费用高、执行难，即使赢了官司但却输了人情。
3、开发企业缺乏责任。由于房屋漏水、渗水等房屋质量问题开发商一直未能与业主达成协商，最后导致许多业主以拒交物业费的方式来表示不满。如大自然城市花园小区，
4、小区业主缺乏素质。
随着城市化进程不断加快，越来越多的农民转为市民，但是自身素质还未能够得到提高。小区内破绿毁绿、违法搭建、乱停乱放的行为屡禁不止。物业管理公司没有行政执法权、处罚权，只能通过宣传说服等思想工作进行劝导。
5、职能部门工作缺位。住宅区中的私挖地下室、违章搭建、破门开窗、车辆乱停、马路市场、噪音油烟、养狗问题等等，不论是按照《_物业管理条例》的规定，还是从实际出发，都应该由相关职能部门处理。但实际工作中，不少职能部门对住宅区中发生的问题处理不及时，甚至推诿扯皮，敷衍塞责。
>四、破解住宅小区物管难的思考与对策
分析市区物管难的现状、成因及其影响，学习借鉴先进地区比较成功的做法和经验，现提出如下建议。
（一）迅速制定出台物业管理办法，加强物业行业监督管理
针对当前物业管理工作中存在的问题，由市房管、法制部门抓紧制定出台符合我市实际的《物业管理办法》，进一步明确开发商前期物业管理职责、业主委员会工作职责、物业收费标准、相关法律责任等等，确保物业管理工作有法可依。
学习借鉴武汉市做法，在《物业管理办法》中进一步明确各相关职能部门的工作职责，以及违章建设、乱停乱放、破墙开店等违法违规行为的处罚办法。
进一步强化市房管局物业监管力量，适当增加人员和经费，确保能够有效地开展好工作。督促加快建立专门的管理机构，畅通群众申请使用渠道，不断提高资金使用实效。
（二）加强建筑质量与规划监管，把好前期物业管理交接
关规划、建设等部门应加强对开发商公共配套设施建设的督促与检查，确保严格按规划执行，各项配套齐全。尤其是要确保停车位建设到位，留足小区停车空间，从根本上解决好小区停车难题。做好前期开发商与物业的交接监督关，防止因交接不清而出现开发商与物业公司互相推诿、侵害业主合法权益的情况发生。
打破“谁开发谁管理”的垄断经营模式，让业主与物业公司在市场中进行双向选择，把物业管理提前介入作为核发商品房预售许可证的前置条件，切实把好对前期开发商选聘物业公司的入门关，加强对前期物业服务协议和物业服务合同的审核，让业主在购买物业时就了解物业管理的具体事项，包括服务内容、服务质量、收费标准及业主入住公约等有关规定，以维护业主的合法权益。
（三）完善物业管理收费制度，切实解决物业收费难题
结合我市实际，制定出台物业管理收费实施细则，市物价部门要进一步提高现行收费标准，确定上下浮动幅度，由业主委员会和物业企业根据服务质量协商议定，报价格部门备案。
①加快建立并大力推进“分等定级、质价相符”的物业管理收费制度，加强对物业收费的监督检查，督促物业企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，公示服务内容、服务标准、计费方式，减少乱收费现象的发生。
②针对物业收费难的问题，建议推行刷卡收费方式，新建小区统一设置门禁系统，必须刷卡方可进入。业主只有自动缴纳物业管理费用后，才可凭IC卡可进出小区、乘坐电梯。这样既能将闲杂人员阻止在小区之外，又能够确保收足物业管理费用。对老旧小区恶意拖欠物业费用的住户，可以借鉴新加坡的做法，建立业主不交费限制过户制度，纳入银行个人征信系统。
③针对物业纠纷的多发、突发、标的小、处理急等特性，建议参照劳动仲裁模式设立诉前物业纠纷仲裁机制，在各市（区）设立物业纠纷仲裁庭，采取快速灵活的调查和现场勘查等方式固定证据，快速裁决，及时解决纠纷。
由于公司人事行政部行政秘书辞职，在公司领导各方面权衡之下，我被调任到此职务。相对之前培训专员的工作，行政秘书则要求更加细心、耐心和专心。首先，负责每月员工工资和社保的统计，上报财务部进行核算工资;其次，每天要把各管理处的公文上报物业公司总经理。报文工作看似简单，但其中也非常烦琐。既要将下面的意见传达到各管理处，又要将下面的意见反馈给公司领导，起到上传下达的作用，稍有疏忽，就会造成丢文和漏文的现象。公司印章的管理，也是一件比较复杂的事情，本人严格按照公司印章管理规定进行操作，保证公司印章不丢失。
自由广场入伙之前相关证照的办理齐全，物业公司资质年审等，虽然只是常规工作，但由于公司之前相关资料准备不齐全，所以期间也付出很多周折，并圆满完成任务。
从事物业工作对我来说是一个全新的挑战，在此非常感谢公司领导给了我一个很好的发展平台，让我有非常好的学习机会，使我对物业管理有了更深层次的认识和了解。
在物业领域我可以算是一个新兵，专业知识的缺乏是我开展工作的一个障碍。只有知识到位才能工作到位，所以在进入项目初期以学习为主。非常感谢邓振卫经理的帮助，使我在学习理论知识的同时能够很好的结合着实践工作，对业务水平的提高给予了很大的帮助。 学习的同时我也深知自己的工作职责，所以前期工作主要以熟悉小区情况了解各部门的工作职能为主，并以个业主的视角去查找和发现实际工作中所出现的问题。
通过一段时间的观察发现客服与工程日常工作的礼节礼貌，安管的岗位形象，保洁的公共卫生方面都存在着或多或少的问题。 发现问题就要解决问题，结合之前的工作经验首先对员工的礼节礼貌进行了培训，对客服部加强了普通话的训练，要求见到业主必须起立、问好。
安保部主要是提升形象，结合安管部的员工年龄偏大，接受事物慢的提点，前期就提出了一个要求就是将个人的领带扎好。 保洁部问题的主要是卫生打扫的不够细致，针对这种现象只有在提高工作要求的同时加强检查力度，发现问题及时沟通，迅速解决。 随着工作时间的推移，在完成日常工作的同时，我给自己制定了一个“三落实一抽查”的工作标准。三落实就是早八点落实小区所有
员工的到岗情况和小区卫生情况，十点落实小区卫生和门岗卫生的打扫情况，不定点落实门岗的出入记录，下午落实保洁人员到岗情况。一抽查主要是抽查楼道的卫生情况和有无未打扫到的死角。
随著公司“夏日风暴”活动的开展再加上三院的参观学习，使我对物业服务有了更深刻的认识。又重新审视了工作模式和本项目的工作标准。
在参观学习后本项目立即组织开展学习“夏日风暴”文件，传达公司会议精神和分享参观三院的感受，对第一阶段客服和安保提出了更高的要求。
客服部要求每周一次普通话训练，每月不少于三次的专业培训。在保证制定工作流程正常执行的前提下提升工作效率，对布置的工作限时完成。
安保部，侧重形象建设，要求个人衣装的穿着只要在小区活动必须按照公司规定穿着，不分上下班时间。加强训练特别是行进间队列和交换岗的动作训练，每天亲自检查。提升门岗形象，要求站岗期间必须标准跨立，不得随意说话、走动。门岗周边不允许出现垃圾，岗内卫生必须每日打扫包括窗台、门禁台。
按照“夏日风暴”的要求在提升员工服务质量的同时，建立项目微信群，对小区的出现的问题进行上传，同时对小区的环境也进行了优化，首先解决的就是花盆乱放的问题。
邓经理之前介绍花盆乱放是块顽疾，所以在解决这个问题之前我们做好了充分准备和对将所可能遇到的问题一一提出各种预案。在清
理前一周我们就通知业主让其有时间将各自花盆移走，同时对参加清理行动的员工礼节礼貌和工作规定进行培训，强调禁止与业主发生争执。清理期间业请业委会的领导全程陪同，避免发生不必要的争执，花盆的清除还是比较顺利的解决了。
通过这几个月的工作和学习，使我深刻的认识到物业工作的神圣和艰辛，它不单关系着千家万户的安危，也关系着整个区域的安定团结。每项工作的执行和落实都参杂着每个工作人员的汗水与艰辛。所以要想真正的胜任这份工作就要提高自己的专业水平，必须严格要求自己，不能有丝毫的马虎和松懈，在自己所从事的工作中刻苦钻研，成为工作能手;加强道德修养，对自己的不足有清醒的认识，并从点滴行为做起，在衣着打扮、言谈举止、尊老爱幼、公正诚实、社会公德等方面成为别的同事的表率。
感谢领导的信任能将我安排到如此重要的岗位，在今后的工作中我还会不断地努力，不断地总结各方面的经验，做出我自己的贡献，为公司做好每一项工作，为业主做好每一项服务，不辜负领导对我的信任和支持。
一年来，在公司各级组织和领导的关心和帮助下，在各兄弟单位的理解和支持下，物业公司经营班子和全体员工经过不懈的努力，实现了年初预定的目标。 现将20__年物业公司各项工作总结如下：
一、经营管理情况
1、完善各项规章制度，建立内部管理机制 物业公司经营班子始终把提高物业服务水平、扩大服务范围、由内部服务逐步走向外部服务、争取从市场中获取效益当做今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，优质服务是根本的基础所在，为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应市场经济发展需要和公司发展需要的《岗位工作质量标准》、《效绩考核制度》、《员工奖惩》、《物业经理工作制度》、《客服工作制度》、《收费管理制度》、《效绩考核制度》等规章制度，并加大检查落实力度，使各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的稳步展开；同时，为了建立完善的内部管理机制，采用“PK”的方式，激发团队的战斗力。到户县工业园区及其他物业公司学习参观，在汲取先进管理经验的基础上结合我们的实际情况，对经营班子及各部门每个管理岗位的职能、作用、工作范围作了明确的划分，从而将各项工作细化到每个人，促进了各岗位的积极性、主动性和创造性，使各级管理人员在工作实践中不断得到锻炼，业务、管理水平不断得到提高。
2、 公司上下团结务实，服务意识显著提高 物业公司只有不断提高服务质量，才能最大限度的满足商户和业主的需求，才能稳步提升物业收入，树立良好的企业形象。我们首先从思想政治工作入手，发挥党、团员、工会积极分子的模范带头作用，带领全体员工转变观念、开展理论学习、加强业务培训，使员工的服务意识和自身素质得到不断提高。公司上下形成了团结一致、求真务实的工作氛围；
其次，为了能够在服务质量上更上一个台阶，物业公司加强了内部培训工作，按部门、形式、性质等不同合理分类培训，极大促进了员工的业务素质；
第三，重视参加和开展形式多样的外部培训活动，在积极参加公司组织的聚成培训、使公司的管理队伍更加强大。同时根据公司特点和性质定期或不定期的开展班会早会、安全消防知识、仪容仪表、礼仪礼节、设备原理、物业规范等业务培训，使全体员工的服务意识和业务素质得到提高；
第四，狠抓各项规章制度的落实，促进工作迅速有效的开展，特别是为了切实落实实施的《效绩考核工资》我们下了极大的功夫，考核部门的同时管理人员也要接受考核，起到了相互监督作用。实施以来，员工的工作作风和服务意识、工作效率有了显著提高；每天晨会对前期出现的问题和当天安排的工作具体落实到相关责任人，要求当天能完成的必须当天完成，不能完成的要查出原因，制定计划限期完成，使各部门的工作效率明显加快，改变了懒、散、慢的不良习惯，对迅速提高服务意识、尽可能减少投诉和有效开展工作起到了至关重要的作用。
3、精减人员、节能降耗，管理效益明显提高 物业公司领导班子清醒的认识到在开展业务前，只有通过加强内部管理、加大成本监控力度，才能减少企业亏损、提高企业效益。采购工作是节能降耗的关键环节物业公司实施了严格的监控制度，要求外购材料必须两人以上，常置易耗品必须建立供货厂家详细资料并建立长期供货关系，第三，为了降低费用，取消管理人员工作餐后改为部分补助就餐。第四，开展修旧利废活动，办公用品严格控制,还做到不必开的灯不开、能少开的少开做到人走灯熄、水停，并用奖惩规定加以约束；修门窗、挂门帘等保暖措施达到了降低成本、提高效益的目的。
二、精神文明建设情况总结：
1、根据公司的要求和实际情况成立了物业公司精神文明；抓管理、促效益、塑形象、求发展，物业公司结合工作实际组织了演讲会。演讲同志从自身岗位出发，就物业公司如何求真务实、坚定信心地开展各项工作，如何围绕增加新的经济增长点和促进企业经济效益这个中心去开拓工作思路，如何以创新的理念推动物业公司的对外发展，提出了各自的观点，不仅使全体员工从中受到了极大的教育，提高了思想素质和服务意识，同时，也使物业公司经营班子和各级管理人员受到了极大的启发，对团结全体员工、增强企业凝聚力和发展外向型服务思路起到了积极的作用。
2、物业公司积极参加印包基地举办的各类活动，还主动开展了丰富多彩的业余文体活动，物业公司积极组织、动员广大员工报
名参加编排舞蹈、演唱歌曲，通过精心准备，在公司举办动员大会上节目中获得了优秀奖；物业公司举办员工生日联欢会，让员工感受到了企业的温暖，为维护企业协调发展和员工队伍稳定起到了极大的作用。
三、各部室工作情况总结
为进一步改进物业公司工作作风，提高服务意识，规范员工言行，提高工作效率，人事行政部起草了十几项涉及劳动纪律、环境卫生、会议、培训等内容的规章制度。
1、由于物业公司不仅肩负着园区的水、电、暖供应，同时还肩负着公司的综合治理、环境绿化等工程部门管辖的工作，外协工作十分重要。保安部编制大、人员多，工作责任重，人员素质参差不齐，为工作的正常、有序开展带来了很大困难，因此今年的工作重点放在了提高员工素质、加强业务培训上。
2、招聘新员工以充实保安力量，同时，对素质较低、意识较差的保安进行再培训，不合格的给予辞退，使保安队伍整体素质得到了较大提高；为切实提高保安部管理人员的能力，保安部通过公司及部门的多次培训和教育树立了良好的服务意识，促进了工作的积极性和主动性，能够及时发现并处理火灾隐患，面对顾客不公正行为时能以大局为重，骂不还口，树立了物业公司的服务形象。 因保安部还肩负着公司保卫部的职责，故在安全保卫、综合治理、安全生产、消防安全等方面也做了大量的工作，为增强物业公司的消防意识和安全生产意识，保安部负责人分别对各入住公司进行了消防知识培训和各种紧急事态的处理方法，并经常进行安全工作检查，对不符合安全标准的地方限期整改，对维护园区安全起到了重要作用。
3、保洁部的工作范围大、任务重，但为维护园区的整体环境，保洁部负责人通过不断加强培训和进行思想教育，在人员没有增加的情况下仍然保持了高质量、高要求的保洁标准，同时通过班前班后会形式进行工作的计划和总结，及时发现问题、解决问题；为适应新形式下保洁工作的需要，保洁全年进行了两次大规模的有计划、有重点、综合性的培训活动，使全体员工认识到在做好本职工作的同时还必须加强文化素质的培养，只有素质的不断提高才能使对内提高服务质量和服务意识，对外树立服务形象。根据物业公司的整体发展规划，保洁部在对外服务上先走出了第一步，通过扩大服务领域、楼宇内清洁、办公区域卫生环境维护等，为物业公司寻求新的亮点迈出了步伐。
4、 工程部的工作主要是保证的正常供电、供水、供暖和空调以及物业公司所管理设备的保值、增值和正常运转，同时还承担着各子分公司公共区域、办公区域的水、电、暖、照明等修补工作，另外还协助公司_进行对园区的施工改造和工程验收维修等工作。配合_完成了多项施工改造及善后处理工作，修复了大量的跑、冒、滴、漏等故障；对前期工程遗留的主下水道堵塞、阀门漏水等问题进行了根治和处理。在完成公司正常业务的同时，工程部还积极配合各子分公司、商户进行经营场所的改、
20xx年在集团领导的正确领导下，在宋董事长和总经理的带动下，在全体员工的支持帮助下，我认真履行副总的工作职责，切实发挥参谋助手的作用，认真协助分管的物业、场馆统筹、场馆运营、技保、安保等部门，圆满完成了各项工作任务。20xx年已经过去，一年的学习、工作，时间并不算太长，但我得到大家的帮助实在是太多，相比之下自己所付出的实在太少，深感汗颜。近1年来在公司领导的信任和同事的关心、帮助下，使我很快的适应了新的工作岗位，完成了从原来所熟悉的房地产开发领域向会展管理领域过渡的过程。
现就20xx年任职情况述职如下：
1、我所主管的物业管理有限公司从筹备成立逐步进入到正常运作，这中间同时走过了从筹备时的单枪匹马到如今的阵容渐齐，其间的探索、教训、经验、收获颇多，为今后的进一步发展打下了基础。
2、主管的技术保障部，从运作中对部门人员结构、各项制度、流程进行了不断完善，基本确定了部门的整体框架，为明年部门上一个新的台阶打下了坚实基础；技术保障部在工作中坚持任劳任怨，围绕科学降耗大做文章，较好地完成了保障场馆和x期常年馆及写字楼的供电供水等任务。
3、主管的统筹部主要负责展会统筹工作，在工作中我们着眼于做精、做细，共完成x个展会的统筹工作，无重大统筹事故发生。细化统筹工作，为客户提供合理化方案，确保每个专项服务做细、做精，责任到人。秉持“认真负责、全心服务”的宗旨，经常加班加点超负荷工作，确保了展会的顺利召开。凭借细致周到、迅捷的服务，赢得了客户广泛好评，在业界树立了良好的口碑，客户回签率超过x%，20xx年签约展会数、签约面积和签约额与20xx年相比分别递增了x%、x%和x%。
4、经过近一年的摸索，营销部门已初步建立了一套用于博览馆营销工作的营销工作流程、管理办法、销售工具，统筹流程及模版。形成“总结问题，提高自己”的周例会制度，及时分享每个展的经验与教训，及时找出解决问题的办法，调整策略及流程，不断地提高服务质量。
5、场馆运营部门，在展会量较大人员不足的情况下，在每个展会的运营工作中，基本上是全部门运作，工作强度和工作压力较大，全年部门个人平均加班天数累计x天(不含夜间加班)明年将要承接近x多个展会，建议及时补充人员编制，解决问题。
6、产品开发效率有待提高。展览和会议产品设计开发效率较慢，未能及时对产品进行充分的认识和开发，导致产品开发工作存在滞后现象。今年将通过有效地分工，明确计划性，计划落实到人，努力完成产品开发项目。
7、安保部加强培训和制度建设，严格管理，全年没有发生消防和治安事故。
按照班子分工负责制，我主要分管以上提到的物业、场馆运营、场馆统筹、技保、安保部门的工作。一年多来，在日常工作中，我努力当好配角，演好主角，当好总经理的助手。严格按照管理的程序，履行好分管的工作。以扎实勤政的工作作风和效能建设为契机，用科学发展观，竭尽全力为经营，圆满完成了集团给我们下达的目标任务，工作取得了一定的成绩。在工作中，能坚持政治理论学习，事业心和责任心强，具备职业经理人的素质要求；公道正派、宽以待人。对工作目标明确、具有协作精神、与班子成员和部门同事具有很好的沟通；爱岗敬业、全年全勤；完成主管和分管工作，质量和效率高。严于律己、清政廉洁、无利用职务谋取不正当利益的行为。
在工作中，还存在着很多不足：
1、对公司的各业务模块的配合还缺乏经验支持，尤其是对场馆管理方面。
2、工作中还存在着畏难情绪，有时候有思想动摇。
3、工作中的主动性和积极性还不够，以后要用更多的精力和更多的时间投入在工作中。
20xx年，对我的工作来说面临着更多和更大的困难，在会展发展受到经济发展及政策影响的情况下，我们要签约x万和x场展会的经济指标的考核及物业公司面临更正规更高水准提升等问题。所有的工作都要我和我的同仁用更高的热情和更认真负责的态度完成计划任务。我一定要继续发扬艰苦奋斗、兢兢业业的工作作风，为公司的健康稳定发展贡献自己的力量。
20__年是金锁匙企业面临繁重经营任务和业务拓展突飞猛进的一年，也是公司进行二次创业，初步实现经济效益与社会效益同步、协调发展的一年。在董事会和政府上级主管部门的领导下，我们始终围绕着将企业做大、做强的根本目标，努力适应新形势下的发展要求，在强调“服务深层次、管理上台阶”的基础上，积极参与市场竞争，并向物业管理市场领域进行了大胆而卓有成效的探索，较好地完成了各项经营任务。具体体现在以下几方面：
一、与时俱进、开拓进取，努力营造良好的经营环境。
将20__年的工作概括为“面临繁重经营任务”和“业务拓展突飞猛进”是最贴近公司一年来发展实际的，因为我们在抓住发展机遇的同时，也面临着巨大的挑战压力。在切实保障各新增物业顺利进驻、全面提升服务质量的前提下，努力致力于“金锁匙”物管企业品牌的建设，是贯穿全年工作过程的主流。事实上自元月14日签订中国移动物业管理服务合同开始，我们先后与小隐垃圾组团综合处理基地、中国联通、市人民法院、市政维修管理总公司、广东百胜餐饮、农村信用合作社等单位建立了稳固的合作伙伴关系，以此进一步巩固了“金锁匙”在中山物管行业中的重要地位，初步迈向了规模化经营的发展轨道。
为积极参与市场竞争，我们一方面努力营造良好的外部环境，充分凸显金锁匙企业物管服务新优势，在品牌传播方面做了大量的工作，包括策划、印制宣传画册，成立清洁工程队和营销队伍、选派保安参加由中山市劳动局、社保局、保安公司、电视台等单位主办的保安大比武；参加近期由房管局主办的房地产博览会等。另一方面，我们专门组织成立了以总经理为首的“资质申报”领导小组，从内部资料的整理，到外部各相关主管行政部门间的协调等，都做了周密的安排。由于措施得力，组织到位，11月份我们收到了由省建设厅发来的通知，金锁匙公司通过各方审核过关，已经核准成为国家二级资质物业管理企业！以此同时，致力于创立交警支队大厦物业市优系统工程是我司充实企业服务内涵的重要举措，为了有效推动创优进程，早在七月份开始，我们亦像申报二级资质一样，组织成立了以管理部门为首的“交警支队大厦物业创优领导小组”，并按原定计划全面展开了相关工作。
由于缺乏专业的营销管理人才，5月份成立的营销部门于7月份解散，虽然该部门在此阶段未取得进展和突破，但从企业经营角度，我们已经对市场开发进行了大胆的尝试和探索，也取得了许多宝贵的经验。营销部门的解散并不意味着对市场的放弃，反而更加坚定了我们向市场要发展的信念。为树立科学的市场发展观，我们动员各级管理人员在强化服务意识同时，不断提升市场意识，实现了从总经理到各部门、甚至各基层物业助理都是营销专员的创新经营新理念。如11月份大涌豪诚制衣长一位姓钟的厂长去移动服务厅办理缴费业务时，认真观察保洁员服装上GOLDENKEY标志并询问服务情况，保安员便主动上前介绍我司的服务项目，之后记下了钟厂长电话号码，及时向公司反馈了此信息（该项目现已做方案，安排了专人跟进）。类似于该情况的还有很多，意向客户也不少，充分说明全员营销在我司企业内部蕴藏着非常大的潜力，只要用心挖掘和开采，必将为未来市场开发事业作出巨大的贡献。
很显然，金锁匙企业纯属市场化运作的物管企业，我们不搞投资，不作资本营运，加上物业管理属劳动密集型和服务密集型行业，又是微利行业，因而把握经营方向、充实企业内涵在我司发展实践中显得更加重要。也只有企业内部不断强大，从创新经营的角度不断推动企业发展进程，缩短与诸如深圳、广州等高尚品牌物管企业之间的差异，才能真正成为中山市物管行业中脱颖而出的佼佼者，为中山物业管理事业作出杰出的贡献。
二、排除万难、沉着应战，确保日常工作的顺利开展。
一年来，通过董事会各成员的努力，公司在原小区、检察院、中院、交警几个托管物业的基础上新增物业达六十几个点位（含各独立联通基站），遍布于中山城各个镇区。从中国移动第一间服务厅进驻开始至四月份止，陆续进驻服务厅28间、联通基站33个，同时还于1月16日组建成立小隐垃圾综合处理基地物业管理处，公司由原来的130几人在短短的几个月中突增至400余人。面对着迅速增员和由此带来的压力，我们一方面要展开招聘及培训工作，同时还要下到每个点位了解物业的基本情况，并及时准确地作出工作部署和人员安排。根据物业接管的合同要求，各物业托管必须在接到业主通知后的几天进驻，包括物业交接、员工租房、培训、人员配送等。在此情况下，公司从总经理到各部门团结一心，夜以继日地沉着应战，终于圆满完成了各项物业顺利接管和人员派驻的各项工作任务，得到了业主的好评。自5月1日开始，中国移动公司凡遇促销活动都要求我司另外加派保安员前往支持，仅国庆节期间就有26名保安员前往各服务厅提供有偿服务，从根本上保障了厅外促销活动的顺利进行。由于中国联通发射基站从11月份开始，全面启动110安防报警系统，这就意味着近60名在基站工作八个多月的保安员随即面临解聘和转岗分流的新问题。我们一方面将符合其它工作岗位保安员进行了转岗分流，另一方面对超过30岁或日常考核中存在种种问题的进行了劝退和解聘。由于事先安排得当，思想工作到位，使得基站撤离工作平稳过渡，在确保八个月来无安全责任事故和投诉的前提下，圆满完成了中国联通委托的各项工作任务。
我们还清楚地记得，八月份是公司申报和准备晋升二级资质相关资料的关键时期，由于省建设厅文件规定，二级资质企业必须具备中级职称以上的相关专业人才10名，物管面积达到规定标准，而按今年的情况来看，在管物业面积是达到了规定要求，但具有中级职称的只有3个，我们还差7个资质证书。众所周知，在当今人才市场中，中高级专业技术人员对自己的技术职称证书都非常重视，如何获取这些证书，并得到当事人的支持，确实是我们在此阶段的一大难题。正当我们在为此事一筹莫展之时，8月15日接到西区城管办电话，天海城住宅小区原开发商天隆公司以物业管理合同到期为由，想收回物业管理权。此消息对于当时的经营管理者来说，无疑又是一道难题的开始。在此情况下，我们并没有退缩，一方面发动业界朋友帮忙联络中级职称技术人员，确保在规定的时间内向市房管局呈送二级资质申报材料中最关键的中级职称证书，哪怕是不惜一切代价都要申报成功；另一方面，为天海城的续管工作展开了一场艰难而曲折的拉锯战。从西区城管办到市房管局，从小区居民到组织成立业主委员会，我们来回奔波，可以说是用尽了千方百计，只要是对我司续管工作有利的，我们都去做。在天海城工作过的老员工都清楚，我们在前两年投入了太多的精力，完全是从连月亏损中走过来的，刚好20__年开始有一定的收益，天隆公司便想介入，这对谁来说都于心不甘。
通过几个月的艰难努力，我司不仅通过并获得了国家二级资质，对天海城续管工作也有了很好的进展，我们有绝对的优势战胜天隆，有足够的信心在未来几个月内与天海城小区业主委员会签订合法的物业管理合同，并用事实诠释苦战能过关的真正含义。
同样，在许多次大规模人员派驻和成立基地、市法院等管理处的过程中，涌现出了一大批先进个人事迹，许多骨干特别是保安部管理人员不分昼夜忘我工作；各管理处主管更是全力配合，通力协作，抽调组员前往顶班支援，多数保安员和基层骨干甚至连续数十小时坚守岗位，直到各点位人员全部补充到位为止。充分证明了我们的团队在关键时候能随时展现出高度的工作责任感和强烈的集体主义精神，对于金锁匙企业来说，他们的每一份耕耘与付出，乃至从中体现出的顽强拼搏和无私奉献精神，都是非常难能可贵的；正是因为全员的热心参与和支持，才有了金锁匙今天繁荣、稳定、健康、向上的新局面。我们有足够的理由深信，只要我们时刻怀着奋发图强、团结进取的工作心态，再大的困难和挑战都能攻克，我们随时准备接受并有能力圆满完成董事会和业主委托的任何工作任务！
三、把握大局、科学管理，全面提升整体的服务质量。
“向管理要效益”是金锁匙发展物管事业的基本信念，也是我们赖以生存和发展的客观要求。以业主需求和市场机制来调节服务行为，不断修正管理方式和策略，最大限度地获取经济效益、社会效益，并且坚持两个效益的统一和协调。在我们心里，金锁匙企业如同一列火车，员工如同带有动力的车厢，人人有自己的动力，在车头的带领下阔步前进，逐步培养起团队意识，形成克己、忠诚、服务、合作及忠效精神。
各位领导、同志们：
忙碌又充实的一年即将过去，一年来，在公司领导的正确指导和帮助下，在小区全体职工的共同努力下，我区圆满的完成了上级领导布置的各项工作任务，现述职如下。请评议：
一、政治思想方面
二、工作业绩方面
在工作中，我区物业管理以高物业管理水平为目的，强化成本管理，努力降低费用支出，全面完成了规定的各项任务。
1、加强班组建设，促进各项工作开展。东区物业结合班组具体的工作实际，从安全管理、设备维护、现场管理等方面建章立制，做到工作中有章可循，各项制度的考核厂务公开。特别是岗位绩效工资管理、6S管理方案实施严格考核、公开公证。同时，以经济技术创新为主要内容的班组升级赛，“安康杯”竞赛、女职工“素质达标”竞赛、“游园绿地管理劳动竞赛”以及创建“无伤害班组”活动，以此来提高服务质量和水平，推动物业管理各项工作顺利进行。
2、坚持安全第一”思想，建立安全管理长效机制。根据物业公司的要求，进一步完善东区物业安全管理制度。同时加大安全工作的宣传、检查和考核力度，每次班组会一定讲安全，组织职工学习安全方面的知识杜绝习惯性违章，保证各项生产的安全运行。特别是对车棚安全检查工作做的较细，不留隐患，确保安全无重大事故发生。
3、强现场管理，提升物业管理水平。
A、按照集团公司提出的建设“森林化工厂”的要求，协助有关部门做了美化、亮化的规划设计工作，今年东区新种植树木210株/树木成活率99 % 种植草花20xx株，空地硬化5000平米。在绿地养护管理中严格按照《包铝园林绿化管理行为规范标准》和《包铝集团绿地养护年历》执行，使管理更加规范化、制度化、标准化。
B、在环境卫生保洁方面，不断提高保洁质量，垃圾清运工作基本做到日产日清，不留死角。协助保洁公司解决工作中的疑难问题，加强监督指导，共同搞好物业服务工作。
C、坚持开展楼道清理工作，今年共清理楼道堆积物4次，每次3天，共清运垃圾24车，同时单元楼道保洁工作常抓不懈，每周楼道保洁2次，包括擦扶手、窗台及玻璃。得到了住户的一致好评。
D、加强门卫管理，每天登记出入车辆，严格按照公司下达的小区门卫治安管理考核细则执行。杜绝流动摊贩进入小区，加大夜间巡查力度。提高夜巡工作的实效性， 遏制流窜犯罪和入室盗窃的发生，为居民住户创造安全、祥和的生活环境。
E、车棚管理工作，加强车棚现场管理工作，严格执行存取车制度，防止车辆丢失。加强防火、防盗工作，每年按照车棚防火应急预案进行演习、训练。积极消除火险隐患，加强消防设施的管理，确保消防设施完好。
三、领导组织能力
作为一名环节干部，同时也是组织者和协调者，在工作中我认真学习领会中铝公司“严、细、实、新、恒、齐、”的管理理念，并运用到我区的物业管理实践中来，对公司的具体工作布置及时做到上传下达。工作中存在的具体问题本着以制度管理人、以制度约束人的原则，收到了切实的效果，保证小区的各项工作有条不紊的运行。
四、廉洁从政方面
作为一名管理者，首先是服务者，为小区居民服务是我们工作的第一宗旨。胡同志的“科学发展观”中的强调以人为本，即以人民群众的最根本利益为根本，因此我们在工作中努力强化服务意识，提高服务质量，努力为小区业主营造一个安全舒适、整洁的居住环境。
在对内工作人员的考评中，在岗位绩效工资管理，6S方案实施中严格考核，做到公开公证。
五、存在的问题及今后的努力方向
一年来，虽然我们做了大量的工作，也取得了一定的成绩，但是有些环节存在些问题，需要在今后的工作中不断完善，不断提高。
1、 不断加强政治和业务学习，努力提高自身素质。
2、 进一步加强与领导和职工的思想交流提高工作效率和质量。
3、 由于全球性金融危机对我们的不利影响，在一定程度上降低了职工们的收入，稳定
职工思想，保证并提高我们的工作质量是我们今后不懈努力的方向。
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